advokat-kovacheva (10)

Защита при неплащане на арендно възнаграждение

В една от предните си публикации Ви разказах какви са основанията за изменение на арендното възнаграждение. Въпросът стана актуален през есента на 2020 г., след като за поредна година добивите от обработка на земеделска земя бяха ниски, а част от поетите по договор за аренда задължения от земеделските производители  – високи. Необходимостта от изменение на арендния договор възникна там, където възнаграждението е уговорено конкретно и същото надвишава разходите и добивите за дейността.

Лошите метеорологични условия през 2020 г. изправиха земеделските производители пред трудни решения. Ниските добиви формираха ниски ренти. Надигна се вълна от недоволството от страна на арендодателите.

Ноември и декември са месеците, през които традиционно се изплащат дължимите ренти. Не бях изненадана, когато в края на годината започнах да получавам множество запитвания. Този път от арендодатели. Очерта се следният проблем – част от земеделските производители заплатили рента в размер по-малък в сравнение с други. За оправдание използвали лошата стопанска година и ниския добив. Арендодателите желаеха да разберат как могат да установят действителния добив и от там – дължимото.

Начини, по които е уговорен паричният размер на рентното плащане

Проблемът, който клиентите поставиха  възникваше от договори, в които рентното плащане беше определяемо, а не определено в конкретен размер. В един от представените ми случаи то  беше уговорено като процент от средното рентно плащане за землището. В друг – като процент от реализирания добив  на арендатора. В трети – като процент от пазарната  поземлена рента или  паричната стойност на земеделската продукция. Възможно е арендното плащане да е уговорено и като процент от размера на получената продукция на декар, остойностена по средна реализационна  цена на продажбите.

Срок за изплащане и претендиране  на рентата

Съгласно разпоредбата на чл.8, ал.5 от Закона за арендата в земеделието, ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година.

Възможно е в договора за аренда да се уговори срок в полза на арендатора като плащането на възнаграждението е отложено за по-късен момент (например до края на календарната година, в тримесечен срок от реализация на продукцията, след изтичане на стопанската година, но не по-късно от три месеца и др. ).  Ако арендаторът не плати в уговорения срок, дължи законната лихва  върху главницата от датата, на която задължението е станало изискуемо.

Съобразно задължителна съдебна практика, постановена с Тълкувателно решение № 3/2011г. от 18 май 2012 г. на ВКС, вземанията на арендодателя по договор за аренда се погасяват с кратката тригодишна погасителна давност, тъй като представляват периодични плащания. Ето защо, не отлагайте момента да си търсите дължимото. Рискувате след време претенцията Ви да е погасена по давност.

Как се установява размерът на рентата?

За уважаване на претенцията за заплащане на дължимото арендно възнаграждение е необходимо да е налице валиден договор за аренда между страните. Същият следва да съдържа уговорки относно предмета, сроковете, видът и размерът на уговореното възнаграждение.

При възникнал спор размерът на дължимата рента се установява от съда. Това става с помощта на съдебно-аграрно или съдебно-икономическа експертиза.

Източниците на информация, които вещото лице следва да използва, се определя според начина, по който е уговорено арендното възнаграждение.

В някои случаи е необходимо вещото лице да извърши проверка в счетоводството на арендатора като установи и съпостави редица данни. В други – възнаграждението се определя въз основа на рентните плащания, извършвани от други арендатори в посоченото землище или земеделски район.

Данни за размера на поземлената рента  се публикуват и от Националния статистически институт (НСИ). Определя се основно от произведеното количество и изкупните цени на отглежданите земеделски култури. Според експерти (Станимирова, М. Пазарът на земеделска земя в България – тенденции и перспективи. Национална конференция на КНОБ, Пловдив, 2019) предоставяната информация в редица случаи не е задълбочена. По отношение на факторите, които въздействат върху пазара на земеделска земя и формират цената на земята, тя е дори противоречива.  Ето защо данните от НСИ също могат да бъдат източник на информация, но с определена условност.

Други източници на информация

Кои данни следва да се използват при определяне на дължимата рента зависи от начина, по който тя е предвидена да се определя. Преценката е конкретна за всеки отделен случай.

В една от проведените консултации се постави въпросът дали статистическите данни, предоставяни от съответната Областна дирекция „Земеделие“ се използват при определяне на паричния размер на уговорената рента. Тези данни са източник на информация, но те определят размера на средното годишно рентно плащане за съответното землище от общината за предходната година (§2е, ал.3 от ДР на ЗСПЗЗ). То се изчислява на база повече от половината договори, вписани в службата по вписванията и регистрирани в общинската служба по земеделие.  Данните от ОД „Земеделие“ не дават информация за рентата през текущата стопанска година, както и не отчитат начина, по който е уговорено да се изчислява възнаграждението в конкретен аренден договор.

А дали неплащането на арендното възнаграждение, включително в пълния  му размер,  е основание за разваляне на договора за аренда, ще дискутираме следващия път.

До тогава очаквам да ми разкажете за Вашия казус с арендатора, за да го решим.

Tags: No tags

2 Responses

Добавете коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са маркирани с *.