Арендно възнаграждение
В една от предните си публикации Ви разказах какви са основанията за изменение на арендното възнаграждение. Въпросът стана актуален през есента на 2020 г., след като за поредна година добивите от обработка на земеделска земя бяха ниски, а част от поетите по договор за аренда задължения от земеделските производители – високи. Необходимостта от изменение на арендния договор възникна там, където възнаграждението е уговорено конкретно и същото надвишава разходите и добивите за дейността.
Лошите метеорологични условия през 2020 г. изправиха земеделските производители пред трудни решения. Ниските добиви формираха ниски ренти. Надигна се вълна от недоволството от страна на арендодателите.
Ноември и декември са месеците, през които традиционно се изплащат дължимите ренти. Не бях изненадана, когато в края на годината започнах да получавам множество запитвания. Този път от арендодатели. Очерта се следният проблем – част от земеделските производители заплатили рента в размер по-малък в сравнение с други. За оправдание използвали лошата стопанска година и ниския добив. Арендодателите желаеха да разберат как могат да установят действителния добив и от там – дължимото.
Начини, по които е уговорен паричният размер на рентното плащане
Проблемът, който клиентите поставиха възникваше от договори, в които рентното плащане беше определяемо, а не определено в конкретен размер. В един от представените ми случаи то беше уговорено като процент от средното рентно плащане за землището. В друг – като процент от реализирания добив на арендатора. В трети – като процент от пазарната поземлена рента или паричната стойност на земеделската продукция. Възможно е арендното плащане да е уговорено и като процент от размера на получената продукция на декар, остойностена по средна реализационна цена на продажбите.
Срок за изплащане и претендиране на рентата
Съгласно разпоредбата на чл.8, ал.5 от Закона за арендата в земеделието, ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година.
Възможно е в договора за аренда да се уговори срок в полза на арендатора като плащането на възнаграждението е отложено за по-късен момент (например до края на календарната година, в тримесечен срок от реализация на продукцията, след изтичане на стопанската година, но не по-късно от три месеца и др. ). Ако арендаторът не плати в уговорения срок, дължи законната лихва върху главницата от датата, на която задължението е станало изискуемо.
Съобразно задължителна съдебна практика, постановена с Тълкувателно решение № 3/2011г. от 18 май 2012 г. на ВКС, вземанията на арендодателя по договор за аренда се погасяват с кратката тригодишна погасителна давност, тъй като представляват периодични плащания. Ето защо, не отлагайте момента да си търсите дължимото. Рискувате след време претенцията Ви да е погасена по давност.
Как се установява размерът на рентата?
За уважаване на претенцията за заплащане на дължимото арендно възнаграждение е необходимо да е налице валиден договор за аренда между страните. Същият следва да съдържа уговорки относно предмета, сроковете, видът и размерът на уговореното възнаграждение.
При възникнал спор размерът на дължимата рента се установява от съда. Това става с помощта на съдебно-аграрно или съдебно-икономическа експертиза.
Източниците на информация, които вещото лице следва да използва, се определя според начина, по който е уговорено арендното възнаграждение.
В някои случаи е необходимо вещото лице да извърши проверка в счетоводството на арендатора като установи и съпостави редица данни. В други – възнаграждението се определя въз основа на рентните плащания, извършвани от други арендатори в посоченото землище или земеделски район.
Данни за размера на поземлената рента се публикуват и от Националния статистически институт (НСИ). Определя се основно от произведеното количество и изкупните цени на отглежданите земеделски култури. Според експерти (Станимирова, М. Пазарът на земеделска земя в България – тенденции и перспективи. Национална конференция на КНОБ, Пловдив, 2019) предоставяната информация в редица случаи не е задълбочена. По отношение на факторите, които въздействат върху пазара на земеделска земя и формират цената на земята, тя е дори противоречива. Ето защо данните от НСИ също могат да бъдат източник на информация, но с определена условност.
Други източници на информация
Кои данни следва да се използват при определяне на дължимата рента зависи от начина, по който тя е предвидена да се определя. Преценката е конкретна за всеки отделен случай.
В една от проведените консултации се постави въпросът дали статистическите данни, предоставяни от съответната Областна дирекция „Земеделие“ се използват при определяне на паричния размер на уговорената рента. Тези данни са източник на информация, но те определят размера на средното годишно рентно плащане за съответното землище от общината за предходната година (§2е, ал.3 от ДР на ЗСПЗЗ). То се изчислява на база повече от половината договори, вписани в службата по вписванията и регистрирани в общинската служба по земеделие. Данните от ОД „Земеделие“ не дават информация за рентата през текущата стопанска година, както и не отчитат начина, по който е уговорено да се изчислява възнаграждението в конкретен аренден договор.
А дали неплащането на арендното възнаграждение, включително в пълния му размер, е основание за разваляне на договора за аренда, ще дискутираме следващия път.
До тогава очаквам да ми разкажете за Вашия казус с арендатора, за да го решим.
Професионалният път на адвокат Ковачева започва от РДНСК-Варна и преминава през Община Варна. В продължение на години работи като правен консултант в „AG Capital” АД - голяма инвестиционна компания. Това й дава възможност да натрупа необходимия професионален опит в областта на вещното (имотно) и административно право и през 2009 г. да започна самостоятелна практика. Като адвокат помага на гражданите и организациите по спорове с администрацията. Активно работи по казуси, свързани с недвижими имоти. Разглежда семейни, наследствени и трудови дела. Ангажира се със спорове между търговци или такива за неизпълнение на договори. В качеството си на адвокат дава консултации и осъществява процесуално представителство, както в гр.Варна, така и на територията на други областни центрове в страната. При въпроси се свържете с нея чрез он-лайн формата за контакт или на телефон 0885308083.
Уважаема Госпожа Ковачева , живея в чужбина от 45 години. Имам земя около Тервел и Симеон Симеонов я обработваше десетки години. Никога не е плащал рентата без молби увещания, когато дойда в България. Обикновено от 6 месеца до години. За 2019 и 2020 нямах платена никаква сума. Не можех да пътувам поради COVID а той не реагира нито на съобщенията ми нито на обаждането по телефона.През 2021 дойдох с адвокат в града и тъй като той е станал кмет реагира на обаждането ми. Разплатихме се до момента, направихме нов договор и ми беше обещано рентата за 2021 да се плати преди нова година. Тъй като е кмет на Тервел е прехвърлил компанията на сина си, но не бях предупредена а и той продължаваше да взема решенията.След като синът му ми каза че рентата е платена а нямаше приведена сумата в банката се свързах с бащата.(Кмета) След като лъга че парите били приведени на друга сметка той ми привел една фиктивна сума , която се получила като извадил от дължимата сума една сума,която ми надплатил.Става въпрос за около 3,200 лева.
Искам вашият съвет.
Първо да си взема земите и да ги прехвърля на друг рендатор, и ако е възможно чрез съда да си върна парите, защото предполагам , че няма да ми бъде платено за 2022- ра стопанска година.
Вашият съвет ще ми бъде неимоверно полезен,за да мога да задвижа нещата докато съм в България.
С топли поздрави
Стефани Кларк
Здравейте! Благодаря за отзива и запитването! Ще получите отговор по имейл!
След като втора година не е изплатена рента, наемателят е арогантен, зъл , нагъл, ако случайно си вдигне телефона говори с ехиден тон , какво трябва да предприема?? Няма ли някакъв друг контрол освен съд, в такива ситуации не се ли подават жалби някъде ?
Здравейте! За съжаление само съдебните решения, с които арендаторът е осъден да заплати дължимото възнаграждение, подлежат на принудително изпълнение. Друг способ за Вашия случай, освен съдебно решение или споразумение, не е възможен.
Уважаема госпожо Ковачева, от 7 години не съм взимала рента, земята е 7 декара. Преди майка да почине е взимала редовно, но от скоро се заинтересувах. Може ли да се извади документ за наследници от непълнолетно лице, чрез някой който му е настойник или сам да го направи? И наистина ли е вярно, че арендатора е длъжен да изплати за поне 5 години назад?
Здравейте, Йоана!
До колко години назад арендаторът може да бъде осъден да заплати възнаграждение за ползване на земеделска земя, зависи от вида договор. Ако взаимоотношенията Ви са уредени с договор за наем, то тогава претенцията Ви е погасена по давност за шестата и седмата година, през които арендаторът е обработвал земята Ви. Добре е преди да предявите претенция срещу него да се проучи на какво правно основание земеделският производител обработва земята Ви, тъй като това има значение както за давността, така и за вида на претенцията.
За повече подробности и разяснение на правата Ви може да се свържете с адвокатската кантора.
Здравейте, адвокат Ковачева
Имам следния казус –
дъщеря ми има сключен договор за отдаване под аренда на нива от 18,541 дка в землището на село Враняк,община Бяла Слатина за период от 01.10.2019 до 01.10.2024 г. За първите две стопански години си получи навреме рентата, но за 2021/2022 въпреки многократните ни обаждания все още няма,както не очакваме да преведе и за 2022/2023 и за последната.
По принцип договора е сключен чрез пълномощник на арендатора, а тази година при проверка в ТР, установихме, че фирмата арендатор е прехвърляна два пъти на различни лица, т.е вече е с нов собственик. В същото време нивата е преарендувана, т.е обработва я друг арендатор.
Вече е късно да искаме разваляне на договора, тъй като и да го развалим, договор с нов арендатор може да сключим чак следващата година за период от 01.10.2024 г., когато реално изтича този, но въпросите ми са следните:
1. Как можем да си получим дължимата рента? И към кого трябва да отправим претенциите си – пълномощник, стар или нов собственик на фирмата арендатор? Какъв ще е ефекта от пускане на нотариална покана за плащане на дължимите ренти?
2. Ако решим да заведем дело,какъв ще е адвокатския хонорар?
3. Може ли да получим някакво съдействие от М-во на земеделието? В крайна сметка за нашата нива арендатора получава субсидии. Ако пуснем жалба до МЗ имали вариант, да се спре изплащането на субсидии и да се изиска връщането им?
4. Какъв ефект и смисъл има пускането на жалба срещу арендатора в полицията или прокуратурата? И дали може да пуснем директно към прокуратурата?
Благодаря предварително
Мариана Мерджанова
Здравейте, Мариана!
Поставените от Вас въпроси са относими към казуса.
Необходимо е да се запознаем с договора, за да Ви дадем адекватен съвет.
Поради това, че всяка информация е лична и конфиденциална, молим да го изпратите на имейл адреса на адвокатската кантора.
Здравейте адвокат Ковачева, Имам аренден договор ,в който е договорена рента 75 лв.на дка.за 22/23г.
За 23/24 г.не се споразумяхме за рентата,като арендатора ми предлагаше 50лв,а аз исках 75лв.Все пак става въпрос за област Русе.При което прехвърлим земята при друг арендатор,който веднага се съгласи да ми даде 75 лв.
Сега същият не ми плаща рентата под претекст,че няма пари,не си бил продал продукцията.
Какви са правата ми,как мога да си взема парите? За 30 дка.
Здравейте!
Ако срокът за изплащане на рентното възнаграждение вече е изтекъл, можете да предявите претенцията си съдебно.
Ако срокът в наемния договор е уговорен в полза на арендатора, т.е. да плати след 01.11. или до края на годината, или в друг по-дълъг срок, е необходимо да настъпи изискуемост на вземането. При неизпълнение на задължението на арендатора да плати след датата, на която е уговорено да плати, можете да реализирате правата си по съдебен ред.
При необходимост от съдействие, сме насреща да помогнем.
В договора е записано:Наемното плащане се извършва след изтичане на съответната стопанска година от 1.10 на текущата година и завършва на същата дата следващата календарна година.
Здравейте! Моят казус е следния: Нямам подписан договор за аренда, но с устна уговорка арендатора обработва земята ми и изплаща договорената рента вече 10 год. За стопанската 2022/2023 год. дължимата рента е по 90 лв./дка. Понеже си преместих земята при друг арендатор за следващата стопанска година, при разговор със стария арендатор ми беше казано, че ще ми се изплати по 70 лв./дка, защото си местя земите от него. А практиката в този район /Ямболския/ била новия арендатор да ми доплати разликата. За момента не съм съгласна и не съм получила рентата си, защото смятам, че който ползва правата върху земята, той трябва да поеме и задълженията. При запитване в ОСЗ установих, че са представени договори за аренда НЕ подписани от мен и на базата на които е получено субсидиране. Въпросът ми е мога ли да претендирам изплащане на рентата в пълен размер от 90 лв./дка. И къде би следвало да подам сигнал за фалшифицирани договор за аренда.
Здравейте, госпожо Добрева!
Благодаря за проявения интерес към статията! Радвам се, че Ви е била интересна и полезна!
На първо време бих пояснила, че не е възможно земеделска земя да се заяви за ползване без правно основание, каквото е договорът за наем. Във всички случаи на заявена за ползване земеделска земя пред ОСЗ, собственост на трето лице, а не на арендатора, е необходимо представянето на договор. Това, че сте имали устна уговорка за ползването на земята, е дало основание на земеделския производител да я заяви за включване в т.нар. масиви за разпределение на ползването и получаване на субсидия. Съгласието Ви е дало повод на арендатора да представи договор за наем пред ОСЗ. Формалното му подписване е честа, но незаконосъобразна практика.
Не винаги съставянето на документ с невярно съдържание е престъпление. Налице следва да са няколко предпоставки, предвидени в съответната разпоредба. За преценка дали тези предпоставки са налице е необходима консултация с адвокат – пеналист, т.е. специалист в областта на наказателното право.
Облигационните последици от ползването на земята са в компетентността на адвокат по гражданско право и по-конкретно в областта на договорното. Кантората е специализирана именно в такива казуси. Всеки от тях се разглежда поотделно и детайлно при заявено желание на клиента и изпълнението на няколко предварителни стъпки.
С уважение
адвокат Снежина Ковачева
Здравейте!
Имам аренден договор с некоректен арендатор ИНВЕСТ – М , НИКОЛАЙ МИНКОВ РУСАНОВ, в който е договорена рента 50 лв.на дка. за 22/23г. (става въпрос за 10 декара)
За 23/24 г. НЕ се споразумяхме за рентата, като арендатора ми предлагаше 65лв, а аз исках 75лв.
Прехвърлих земята при друг арендатор, който веднага се съгласи да ми даде исканото от мен.
Сега НИКОЛАЙ МИНКОВ РУСАНОВ не ми плаща цялата рента от 50 лв за декар под претекст, че от предходни години ми е давал повече.
Ето извлечение какво ми е платил за 21/22 :
08.12.2022 700.00 лв ИНВЕСТ-М ЕООД РЕНТА 2022Г
Тази година преводът е следният:
28.12.2023 250 лв ДОПЛАЩАНЕ ПО ДОГОВОР ЗА АРЕНДА ИНВЕСТ-М ЕООД
Можете ли да ми помогнете и какъв е шанса?
Здравейте, г-н Димитров!
Запитването Ви отразява много честа практика да не се заплаща дължимо рентно възнаграждение при сключен договор с друг арендатор.
За да отговоря по-конкретно на въпроса Ви е необходимо да се запозная със съдържанието на сключения между Вас договор за съответните стопански години.
С цел запазване на конфиденциалност моля да изпратите същия на имейла на адвокатската кантора: snezhina_kovacheva@abv.bg.
С уважение
адвокат Снежина Ковачева
Здравей те, аз имам да взимам аренда от Варвара-Папазов, за 2год , можели да започнем дело
Здравейте!
Много бих искала да Ви отговоря категорично. За целта са ми необходими документи и малко повече информация.
С уважение
адвокат Снежина Ковачева
Здравейте адвокат Ковачева,
Надявам се на съвет от ваша страна, какви стъпки мога да предприема в моя случай.
Аз живея в чужбина и с този арендатор сме от много години, още баба като беше жива, договорът, все още е на нейно име. До миналата година не сме имали проблеми, даже е плащал авансово когато съм идвал. Миналата година (Август) за първи път каза, още не е продал и ще задържи продукцията заради ниски цени, заради украинска продукция и други такива и че ще продава по-късно даже може през 2024. Звънях му през месец-два и той все така казваше, че не е продал. Сега съм в България и след няколко опита се свързах с него, каза че е фалирал и е прехвърлил всичко на друг арендатор, банките му запорирали сметките и е на минус 35 хиляди и каза че няма да ми плати, става въпрос за 7-8 декара около 800-900 лева.
Мога ли въобще да направя нещо да си върна парите или поне част от тях, какви стъпки мога да предприема, ако въобще може нещо да се направи.
Поне разбрах, колко правилно решение взех на напусна страната преди 10ина години, това в Англия просто няма как да се случи и винаги си защитен от подобни практики, но тук си е България, както и да е…
Благодаря предварително,
Емил
Здравейте, Емил!
Разбира се, че има път за защита на правата Ви. Следва да се преценят разходите за защита и ползите от нея. Това може да стане само след по-подробно запознаване с договора за аренда, с „историята“ на арендатора и с Вашите цели.
В случай, че решите да разберете какви са възможностите Ви, моля да се свържете с нас за подробности.
С уважение
адвокат Снежина Ковачева
Здравейте адвокат Ковачева,
Надявам се на съвет от ваша страна, какви стъпки мога да предприема в моя случай.
Аз живея в чужбина и с този арендатор сме от много години, още баба като беше жива, договорът, все още е на нейно име. До миналата година не сме имали проблеми, даже е плащал авансово когато съм идвал. Миналата година (Август) за първи път каза, още не е продал и ще задържи продукцията заради ниски цени, заради украинска продукция и други такива и че ще продава по-късно даже може през 2024. Звънях му през месец-два и той все така казваше, че не е продал. Сега съм в България и след няколко опита се свързах с него, каза че е фалирал и е прехвърлил всичко на друг арендатор, банките му запорирали сметките и е на минус 35 хиляди и каза че няма да ми плати, става въпрос за 7-8 декара около 800-900 лева.
Мога ли въобще да направя нещо да си върна парите или поне част от тях, какви стъпки мога да предприема, ако въобще може нещо да се направи.
Поне разбрах, колко правилно решение взех на напусна страната преди 10ина години, това в Англия просто няма как да се случи и винаги си защитен от подобни практики, но тук си е България, както и да е…
Благодаря предварително,
Емил
Много благодаря за отговора, ще се опитам да събера повече информация и да преценя дали си заслужава, ще се свържа с Вас ако реша.
Емил
Здравейте,адвокат Ковачева ще съм ви благодарна,ако дадете отговор и на моя казус.Аз съм от София,имам наследствени имоти в с.Черноморец,които даваме по рента.Наследник съм на моята баба,която има още две сестри и един брат/едната сестра и брата са от втори брак на бащата на баба ми/.Имам съдебно решение,в което пише,че дяловете са 4/ по 1/4 равни дяла/. Получавала съм рента четири,пет години,незначителни суми,но факт.На скоро бях информирана от една от наследниците,че част от рентата са я приспадали,защото според тях имотите се делят на 5 дяла включвайки и починалата втора жена да прадядо ми/тяхната баба/.Как мога да се справя с хора,които не признават съдебно решение?
Благодаря Ви предварително.
Здравейте!
За да отговоря на въпроса Ви е необходимо да уточните земите по наследствоство от кой наследодател са – бабата или дядото? Съдебното решение кого касае и за кои имоти се отнася?
Здравейте,отново адвокат Ковачева!Земите по наследството са от бащата на баба ми/моят прадядо/.Имотите са доста,но в случая става въпрос за полски имоти собственост на прадядо ми.Съдебното решение е издадено за определяне на дяловете на наследниците на всички имоти.
Здравейте,отново адвокат Ковачева!Земите по наследството са от бащата на баба ми/моят прадядо/.Имотите са доста,но в случая става въпрос за полски имоти собственост на прадядо ми.Съдебното решение е издадено за определяне на дяловете на наследниците на всички имоти.
Трябва да преподпиша аренден договор и досега фигурираше за рента 45 лв/дка. Не трябва ли да е според печалбата за всяка година?
Здравейте!
Размерът на рентното възнаграждение е въпрос на конкретна уговорка между арендатора и арендодателя. Обикновено се уговаря като процент от средния добив на продукция в землището. Възможно е да се уговори и като процент от реализирания добив на арендатора или както Вие посочвате. В други случаи се посочва, че рентното плащане е процент от пазарната поземлена рента или паричната стойност на земеделската продукция. Възможно е арендното плащане да е уговорено и като процент от размера на получената продукция на декар, остойностена по средна реализационна цена на продажбите. Кой от всички възможни варианти ще бъде посочен във Вашия аренден договор е въпрос на договаряне.