Разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу гледане и издръжка

Преди няколко дни имах среща с Донка. Мъжът й Георги получил искова молба, с която сестра му Гергана желаеше да се развали договор за издръжка и гледане, по силата на който през далечната 1996 г.  родителите й прехвърлили на Георги имот в гр. Варна срещу задължението му да поеме гледането и издръжката на двамата родители докато са живи, лично или чрез трето лице. Преди две години починал баща им, а преди няколко месеца – тяхната майка.

В исковата молба сестрата твърдеше, че Георги не изпълнил задължението си да се грижи за родителите им. Нуждите им от храна, облекло, грижа за здравето били задоволявани епизодично. През последните години здравословното състояние на родителите се влошило. Изисквали се постоянни грижи, каквито нито брат й, нито семейството му полагали. От шест години самият Георги бил на легло и не бил в състояние да изпълнява задълженията си.

Гергана желаеше съдът да развали целия договор за прехвърляне на недвижимия имот срещу задължение за гледане и издръжка.

Може ли наследник да иска разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка?

Правото да се иска разваляне на договора за издръжка и гледане е наследимо. То се погасява с петгодишна давност, която тече от откриване на наследството, т.е. от деня на смъртта. Развалянето на договора се осъществява по съдебен ред (чл.87, ал.3 ЗЗД). Наследниците на прехвърлителя могат да искат разваляне на договора за издръжка и гледане поради неизпълнението му от приобретателя, но съобразно размера на наследствените си права (така Тълкувателно решение № 30/1981 г. на ОСГК на ВС).

Искът на сестрата Гергана бе недопустим за  ½ идеална част от имота. Тя е наследник на половината от него.  За другата половина няма правен интерес да иска разваляне на договора за издръжка и гледане. В тази част делото следваше да се прекрати.

Освен това исковата молба бе и нередовна. Тя бе предявена само против Георги. При сключването на договора за издръжка и гледане той е бил в брак, поради което имотът е станал съпружеска имуществена общност. В тези случаи искът за разваляне на договора следва да бъде предявен и срещу другия съпруг. Съдът следваше служебно да конституира Донка като ответник.

Основания за разваляне на договор за издръжка и гледане

Основните твърдения на сестрата бяха, че Георги не е изпълнил  лично задълженията си по договора поради заболяването му. Преди това полагал епизодични нужди, но те не задоволявали напълно нуждите на прехвърлителите.

Тези твърдения в исковата молба не бяха наведени случайно.

За да се развали договор за гледане и издръжка следва да е налице неизпълнение на поетите с него задължения от приобретателя (лицето, на което е прехвърлено имота). Изпълнението им трябва да е ежедневно, непосредствено и непрекъснато, а не епизодично. Полагането на грижи от време навреме  без изричното съгласие на прехвърлителя, е неточно изпълнение на договора от страна на приобретателя и е основание за развалянето му.

Когато приобретателят не изпълнява задълженията си по начин, който да съответства на всички нужди на прехвърлителя е налице основание за разваляне на договора за издръжка и гледане поради неизпълнение.

Изпълнението по договора се дължи лично от приобретателя. Не може без изричното съгласие на прехвърлителя поетите  по договора задължения за гледане и издръжка да се изпълняват чрез трето лице. В противен случай е налице неизпълнение.

Донка сподели, че родителите на мъжа й живеели непосредствено до техния апартамент. Това им давало възможност всекидневно да ги виждат, да им осигуряват храна, лекарства, грижи. Донка се грижела и за хигиената в жилището. Заплащала разходите за ток и вода.

След заболяването на мъжа й, грижите и издръжката на неговите родители били поети изцяло от нея и синовете й. През последните години по-големият син почти всекидневно общувал с баба си. Купувал й лекарства, водил я на лекар. Бабата споделяла на съседи, че се чувствала много добре в неговата компания, тъй като бил ведър и грижовен. Когато здравословното състояние на бабата се влошило Донка наела трето лице, което да полага грижи докато тя и синовете й са на работа.

Подобно на  всеки друг казус и тук успешното провеждане на делото е  въпрос на конкретни факти

Изложеното от Донка сочеше на надлежно изпълнение на договора от страна на Георги и семейството му. Тези факти следваше да бъдат установени пред съда по безспорен начин. За целта ни бяха необходими свидетели. Донка посочи, че няма проблеми да доведе съседите, които имаха преки впечатления за грижите, които тя и синовете й полагали.

Притесняваше се обаче, че мъжът й Георги през последните шест години не се е грижил за родителите си поради здравословното му състояние. Сподели, че тя също не е била в обективна възможност всекидневно да се грижи за възрастните, тъй като е ходела на работа.

Тези обстоятелства не са основание да се приеме, че Георги не е изпълнил задълженията си по договор. Това е така, тъй като прехвърлителите бяха дали съгласие, че гледането и издръжката се дължи лично или чрез трето лице. Дори да липсва тази уговорка, пак не е налице неизпълнение. Съдебната практика приема, че ако действията по грижа и издръжка са били приети от прехвърлителя, неговите наследници не могат да искат разваляне на договора за издръжка и гледане.

Възможни са много хипотези, които да сочат на неизпълнение на задължението на приобретателя да полага грижи и издръжка за прехвърлителя. Всички те са въпрос на конкретни факти. За да разберете дали може да се развали договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка, моля свържете се с адвокатската кантора.