razpiska

Може ли нотариалният акт да служи за разписка за получена сума?

В кантората имах следния случай, който постави въпроса какво представлява разписката за получена сума:

Виолета закупила недвижим имот от свой близък роднина. В нотариалния акт беше записано, че продажната цена на имота е платена от купувача и получена от продавача преди подписване на договора.

Една година след продажбата получила искова молба от продавача. Претенцията му беше договорът за покупко-продажба да бъде развален с твърдение, че продажната цена на имота не е платена. Продавачът развиваше съображения, че не бил получил парите по сделката нито по банков път, нито в брой. В този смисъл изявлението в нотариалния акт, че е получил продажната цена, било невярно. Нямало нареден превод. Нямал и разписка. Освен това, купувачката не можела да заплати цената, тъй като от години не работила.

Виолета дойде при мен изключително притеснена. Тя сподели, че е платила на продавача цената на имота в брой преди подписването на нотариалния акт.  Нямала обаче нарочен документ за плащането, подписан от нея и от продавача.

Трябваше да подаде отговор в едномесечен срок от получаването на исковата молба и искаше да знае с какви възражения разполага:

Може ли да се иска разваляне на договора поради неплащане на цената?

При неплащане на цената е налице неизпълнение на поето с договор задължение, което е основание за развалянето му. Когато договорът има за предмет прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот, развалянето става по съдебен ред. Продавачът може да упражни правото да иска разваляне на договор за покупко-продажба поради неплащане на цената в петгодишен срок, считано от датата на сключването на договора за покупко-продажба.

Какво представлява разписката за получена сума?

Съдържанието на разписката за получена сума не е уредено законодателно. За да се ползва същата с доказателствена сила за извършено плащане, то в същата следва да е посочено: основание и размер на задължението, кредитор, длъжник, респ. платец, време на плащане. Непълнотата в съдържанието не променя характера на документа като разписка.  Същият би се ползвал с доказателствена сила, ако удостоверява факти, въз основа на които би могло да се индивидуализира задължението и размера на платената сума.

Следователно разписката е нарочно съставен документ, който материализира извънсъдебно признание на автора си, че той е получил нещо от посоченото в разписката лице. Документът следва да е подписан от лицето, което го е издал и което е направил изявлението за плащане. Съдебната практика приема, че разписката има удостоверително значение (материална доказателствена сила) относно факта на получаване на парите. Когато такъв документ съдържа изявление на издателя му за неизгодни за него факти, този документ има силата на извънсъдебно признание и може да се противопостави относно тези факти срещу своя издател.

Има ли нотариалният акт характер на разписка за получена сума?

В нотариалния акт беше записано следното изявление: „продавачът продава на купувача следния недвижим имот …. за цена в размер на ……, която заяви че е получил напълно и в брой преди подписване на настоящия договор.“

Самата разписка може да бъде съставена като отделен документ или да бъде включена като съдържание в друг документ касаещ отношения между страните. Такива могат да са пълномощното, нотариалният акт, договорът.  В частта, в която тези документи съдържат изявление за извършено плащане, те имат значението на разписка.

Нотариалният акт също има характер на разписка в частта, в която продавачът заявява (удостоверява), че цената е платена. Когато страните са удостоверили в нотариалния акт за покупко-продажба, че цената е платена от купувача и получена от продавача, не е необходимо издаване на отделна разписка. Тя е изявление за получаване на определена сума, поради което нотариалния акт в частта относно плащането на продажната цена има характер на разписка за получена сума, респективно за плащане. 

Може ли все пак да се обори фактът на плащане и как?

Разписката, има доказателствено значение за фактите, за които е направено изявлението, когато удостоверява неизгодни за издателя си факти.  Съгласно чл.180 ГПК частните документи, подписани от лицата, които са ги издали, съставляват доказателство, че изявлението е направено от лицето, посочено като негов автор.

В случаите, когато договорът за продажба е оформен с нотариален акт, то същият може да служи само като доказателство, че изявленията за плащане, съответно за получаване на цената, преди сключването на договора, са направени от двете страни по него. Доколкото обаче плащането не е направено пред нотариус, то действителното му извършване може да се оспори. В случай на спор доказателствената тежест за установяване на извършеното плащане се носи от купувача като това може да бъде направено с всички допустими от закона доказателствени средства. Във връзка с това той може да се позове и на извършено от продавача признание, че цената е платена, съдържаща се в нотариалния акт.  

Може ли липсата на доходи у купувача от трудова или извънтрудовата дейност да е доказателство за неплащане на цената?

Дали купувачът реализира приходи от трудова или друга дейност са въпроси, които нямат  отношение към плащането на цената. Произходът на средствата се удостоверява с декларация, изходяща от купувача като тя има данъчно и административно-наказателно значение,  а не гражданскоправно. Фактът на плащане се удостоверява с изявлението на получателя за това, каквото е разписката.

Как приключи спорът?

Ищецът се опита да обори верността на изявлението си, че е получил парите със свидетелски показания. Оспорване съдържанието на подписан от самия автор частен документ е недопустимо да се извършва със свидетели, поради което и съдът не ги допусна. В мотивите на решението се посочи, че в частта за плащането нотариалният акт е извънсъдебно признание на автора му  за неизгоден за него факт, какъвто е получаването на цената. Поради това нотариалният акт в тази част има характер на разписка за получена сума и съставлява доказателство, че този факт се е осъществил.

 

адвокат Снежина Ковачева

 

За адвоката

Юридическият стаж на адвокат Снежина Ковачева започва като юрисконсулт в РДНСК – Варна. Преминава през Община Варна, където работи като старши юрисконсулт в продължение на три години. Там натрупва опит във вещното (имотно) и административно право, както и опит в процесуалното представителство. През 2007 г. започва работа като правен консултант в „AG Capital” АД. Професионалната дейност в компанията й дава възможност да придобие допълнителна експертиза по въпросите, свързани с вещно-правния и устройствен статут на имотите. През април 2009 г. се вписва като адвокат в Адвокатска колегия – Варна. Натрупаният опит в Община Варна и в холдинговата структура е предпоставка адвокат Снежина Ковачева да работи в областта на вещното, административното, наследственото,  семейното,  облигационното и трудовото право. В качеството си на адвокат дава консултации и осъществява процесуално представителство, както в гр.Варна, така и на територията на други областни центрове в страната.

При въпроси се свържете с нея чрез он-лайн формата за контакт или на телефон 0885308083.

sdelki-nedvizhimi-imoti

Предварителният договор при сделки с недвижими имоти

В интернет пространството има много публикации за това какви са стъпките при  извършване на сделки с недвижими имоти.

Те станаха многобройни през 2021 г., когато пазарът на недвижими имоти започна да се нагорещява. Въпреки многото статии обаче все още има участници, които продължават да рискуват и да сключват сделки  „на сляпо”. Не са малко случаите, в които се доверяват на „специалисти”, които или нямат опит  в продажбата на имоти, или нямат експертизата да навлязат в дълбочина при правния анализ.

Споделям мнението, че при един нормален пазар сделките с недвижими имоти не са дейност с повишена трудност. Това обаче не означава, че не трябва да се подхожда внимателно. Има ситуации, в които правният анализ и съдействието на експерт е повече от необходимо. Те следва да се извършат преди сключването на предварителен договор, когато обикновено се заплаща 10% от продажната цена. 

Сключване на договора

Когато сключим предварителния договор ние поемаме определени задължения. Ако впоследствие се установи неизгоден за купувача факт,  става по-трудно да сe получи платения аванс обратно. Предварителната яснота относно правния статут на имота може да спести пари, време, негативни емоции. За продавача пък е повече от задължително да получи гаранции, че продажната цена ще му бъде платена.

Не е без значение и какви клаузи са предвидени в договора, какво е тяхното значение, какви са последиците от неизпълнение на поетите задължения. Няма да скрия, че съм виждала много добри предварителни договори, които професионално ангажираните участници в сделки с недвижими имоти предлагат. Но доброто съдържание на договора не е достатъчно. Често пъти страните по тези договори не са съвсем наясно с клаузите по него. Не разбират механизма на сделката. Не осъзнават  последиците при неизпълнение и т.н. И обратно –  проверката на имота не е гаранция за сигурна сделка, ако  правата и задълженията на страните не са разписани детайлно.

Интересите на участниците

Обикновено участниците в сделка с недвижим имот имат различни интереси. Продавачът иска да продаде на най-високата цена и да получи парите сега и веднага. Купувачът иска да купи на най-ниската цена и обикновено разсрочено, с външно финансиране. Посредникът иска да свърже страните по сделката и да получи възнаграждение. За да се случи една сделка, балансът в тези интереси е много важен. Не рядко този баланс се постига с компромиси, които остават неприятно чувство в една от страните. Когато обаче страната  е наясно с всеки един от аспектите на сделката, с възраженията на другата страна, с възможностите за преодоляването им, постигнатият компромис се превръща в успех. Ето в този процес считам ролята на адвоката за важна. Той може да бъде медиатор, без това да означава компромис с правната сигурност на сделката. Може да бъде партньор и да балансира желанията на страните. Може да посъветва за разумна отстъпка без това да накърнява интересите на участниците. Може да бъде обективен.

Наскоро имах случай, при който на купувача му беше предложен апартамент без прилежаща земя към него. Такива сделки са напълно нормални, но при прегледа на документите установих, че към жилището има прилежаща земя. Имотът беше построен в далечната 1997 г. и реализиран по реда на отменения ЗТСУ чрез „групов строеж“.  В тези случаи е много вероятно собственикът на обекта да е бил собственик и на идеални части от поземления имот. Направих проверка назад във времето и  установих, че в действителност това е така. Към апартамента принадлежаха около 15 кв.м. идеални части от земята. Продавачът не знаеше за тях, тъй като беше наследил имота от баща си. Не се беше интересувал какво и как е станало.  Купувачът пък много искаше да има и земя. Сделката беше абсолютно „чиста“, но ето, че след проверката се установи обстоятелство, което участниците не знаеха, но пък ги зарадва. 

Каква е същността на предварителния договор при сделки с недвижими имоти?

Предварителният договор е част от преддоговорните отношения между страните. Има организационен и подготвителен характер за сключването на окончателния договор. Веднъж сключен той поражда своите правни последици. Най-важната от тях е изпълнение на задължението на продавача да прехвърли по нотариален ред имота, а на купувача – да заплати цената. Клаузите като срок, права, задължения, последици от неизпълнение са допълнителни, но необходими. Те гарантират предвидимост и защита. Дефинират задълженията на страните, както и отговорността им при неизпълнение. Допълнителните клаузи се уговорят, за да отразят спецификите на конкретната сделка.

Кога се сключва предварителен договор?

Предварителен договор се сключва, когато е необходимо  осигуряване на средства за заплащане на цената. Най-често това става чрез кредитиране.

Често чувам аргумента, че банката ще провери всичко, поради което не е необходима предварителна проверка от адвокат. Имайте предвид, че при сключването на предварителния договор се заплаща и част от цената. Едва след това договорът се представя на кредитиращата институция и тя започва да извършва проверка. На този етап всяка една от страните вече е поела задължение, а купувачът е заплатил аванс. Какво ще стане, ако след подписването на договора  банката открие проблем в документите  или някоя от страните не изпълни поето задължение? Случвало се е неведнъж. Последиците от подценяването на предварителната проверка не са бързо преодолими. За това е повече от препоръчително още преди сключване на договора и даването на пари, имотът да се проучи, а клаузите на договора – да се помислят и внимателно опишат.

В тази връзка ще Ви споделя, че преди време имах случай, при който банката беше дала предварително становище, че сделката не е рискова и купувачът може да бъде кредитиран. След анализ на документите обаче установих, че пълномощното, което пълномощникът на продавача представи страда от много съществен порок. Беше заверено в Унгария от унгарски нотариус, но на български език. Как нотариусът беше установил, че именно лицето, посочено в пълномощното се явява при него! Банката беше дала становище, че всичко е наред, но за мен пълномощното криеше не малък риск. Ами, ако лицето, подписало пълномощното не беше същото?! Нямаше удостоверение нотариусът да знае български език и рискът пред него да се е явило различно от посоченото лице, беше реален. И ако това беше така, то купувачът щеше да купи имота с огромен потенциален риск.

Още хипотези за сключване на предварителен договор

Предварителен договор може да се сключи и за част от имот, която ще бъде обособена като самостоятелна впоследствие. Това са случаите, в които страните са постигнали съгласие за преустройство, когато на мястото на съществуваща вещ /например поземлен имот/ ще възникнат две нови, една от които е предмет на договора. В тези случаи  следва да се изследва въпросът дали е фактически и правно възможно обособяването на самостоятелен имот. Например, възможно ли е разделянето на жилището, съсобствената сграда или поземления имот. Ако към момента на подписване на предварителния договор неговият предмет е фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна. 

Предварителен договор може да се сключи и когато продавачът не е собственик на имота, за да му се даде възможност да придобие собствеността, след което да я прехвърли на купувача. Подобна е ситуацията при тристранните споразумения между продавач, купувач по предварителен договор и последващ купувач по предварителен или окончателен договор.

Предварителен договор може да се сключи и за покупка на имот, който е в строеж. Тук следва да се подходи с особено внимание. Юридическата проверка надхвърля тази при покупката на съществуващ имот. Необходимо е и договарянето на строителни клаузи, които са специфични.

Предварителен договор може да се сключи, за да се учреди право на строеж в полза на строителя срещу задължението да построи определени обекти за учредителите. При тези договори спецификата е огромна и ще бъде разгледано в отделно изложение.

Сключването на сделки с поземлен имот също има своите особености. Те идват най-вече от това какъв е регулационният статут на имота и приложен ли е регулационният план. В каква зона попада или е попадал имотът. Може ли да се застрои и при какви параметри. По какъв начин е придобит – по реституция, по давност, по реда на пар.4 от ЗСПЗЗ, по наследство и т.н

Заключение

Няма как да си ангажиран в процеса по сключване на сделки с недвижим имот, ако не познаваш закона и съдебната практика. Не е възможно човек без юридическа експертиза да обясни пълния спектър от последиците на една сделка. Считам, че документите и проверките могат да се анализират адекватно предимно от адвокат. Неговото участие в процеса на сключване на  сделки с недвижими имоти може да има изключително позитивна роля и то още на етап преддоговорни отношения. Това може да спести пари, време, емоции.

Препоръчително е независимо лице да извърши обективен анализ на фактите. Да ги анализира и да ви ги сподели. За да сте спокойни.   

Успех!



Професионалният път на адвокат Ковачева започва от РДНСК-Варна и преминава през Община Варна. В продължение на години работи като правен консултант в „AG Capital” АД – голяма инвестиционна компания. Това й дава възможност да натрупа необходимия професионален опит в областта на вещното (имотно) и административно право и през 2009 г. да започна самостоятелна практика. Като адвокат помага на гражданите и организациите по спорове с администрацията. Активно работи по казуси, свързани с недвижими имоти. Разглежда семейни, наследствени и трудови дела. Ангажира се със спорове между търговци или такива за неизпълнение на договори. В качеството си на адвокат дава консултации и осъществява процесуално представителство, както в гр.Варна, така и на територията на други областни центрове в страната.
При въпроси се свържете с нея чрез он-лайн формата за контакт или на телефон 0885308083.


Facebook

advokat-kovacheva (12)

Разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу гледане и издръжка

Преди няколко дни имах среща с Донка. Мъжът й Георги получил искова молба, с която сестра му Гергана желаеше да се развали договор за издръжка и гледане, по силата на който през далечната 1996 г.  родителите й прехвърлили на Георги имот в гр. Варна срещу задължението му да поеме гледането и издръжката на двамата родители докато са живи, лично или чрез трето лице. Преди две години починал баща им, а преди няколко месеца – тяхната майка.

advokat-kovacheva (13)

Основания за изменение на арендното плащане в договор за аренда

Тези дни в офиса ми дойде Димитър. От години се занимавал с обработка на земеделска земя. Развивал дейността си както върху собствена, така и върху наета чрез договори за аренда земя.

Димитър ми сподели, че е изключително притеснен от последните две стопански години. Оплака ми се от сухи сезони, ниски добиви и високи разходи за дейността. Преди 5 години сключил множество договори за аренда. Имал дългогодишен ангажимент да изплаща ренти в размер на 90,00 лева за декар. Преди време добивите от дейността били високи, а пазарната конюнктура – благоприятна. В онези времена всеки искал да наеме повече обработваема земя. Най-често като обещае високи ренти.

advokat-kovacheva (15)

Разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот поради неплащане на цената

Преди три седмици ми се обади Валери. Получил искова молба от своя брат, с която последният предявил претенции за разваляне на договор за покупко-продажба на ½ идеална част от апартамент, който Валери закупил от баба им Радка.