Публикации в категория: Облигационно право

В интернет пространството има много публикации за това какви са стъпките при  извършване на сделки с недвижими имоти.

Те станаха многобройни през 2021 г., когато пазарът на недвижими имоти започна да се нагорещява. Въпреки многото статии обаче все още има участници, които продължават да рискуват и да сключват сделки  „на сляпо”. Не са малко случаите, в които се доверяват на „специалисти”, които или нямат опит  в продажбата на имоти, или нямат експертизата да навлязат в дълбочина при правния анализ.

Споделям мнението, че при един нормален пазар сделките с недвижими имоти не са дейност с повишена трудност. Това обаче не означава, че не трябва да се подхожда внимателно. Има ситуации, в които правният анализ и съдействието на експерт е повече от необходимо. Те следва да се извършат преди сключването на предварителен договор, тъй като обикновено тогава се заплаща 10% от продажната цена. Ако след подписване на предварителен договор се установи неизгоден за купувача факт,  става по-трудно платеният аванс да се получи обратно. Предварителната яснота относно правния статут на имота може да спести пари, време, негативни емоции. 

Сключване на договора

Когато сключим предварителния договор ние поемаме определени задължения. Ето защо, не е без значение и какви клаузи са предвидени в договора, какво е тяхното значение, какви са последиците от неизпълнение на поетите задължения. Няма да скрия, че съм виждала много добри предварителни договори, които професионално ангажираните участници в сделки с недвижими имоти предлагат. Но доброто съдържание на договора не е достатъчно. Често пъти страните по тези договори не са съвсем наясно с клаузите по него. Не разбират механизма на сделката. Не осъзнават  последиците при неизпълнение и т.н. И обратно –  проверката на имота не е гаранция за сигурна сделка, ако  правата и задълженията на страните не са разписани детайлно.

Интересите на участниците

Обикновено участниците в сделка с недвижим имот имат различни интереси. Продавачът иска да продаде на най-високата цена и да получи парите сега и веднага. Купувачът иска да купи на най-ниската цена и обикновено разсрочено, с външно финансиране. Посредникът иска да свърже страните по сделката и да получи възнаграждение. За да се случи една сделка, балансът в тези интереси е много важен. Не рядко този баланс се постига с компромиси, които остават неприятно чувство в една от страните. Когато обаче страната  е наясно с всеки един от аспектите на сделката, с възраженията на другата страна, с възможностите за преодоляването им, постигнатият компромис се превръща в успех. Ето в този процес считам ролята на адвоката за важна. Той може да бъде медиатор, без това да означава компромис с правната сигурност на сделката. Може да бъде партньор и да балансира желанията на страните. Може да посъветва за разумна отстъпка без това да накърнява интересите на участниците. Може да бъде обективен.

Наскоро имах случай, при който на купувача му беше предложен апартамент без прилежаща земя към него. Такива сделки са напълно нормални, но при прегледа на документите установих, че към жилището има прилежаща земя. Имотът беше построен в далечната 1997 г. и реализиран чрез „групов строеж“ по реда на отменения Закон за териториално и селищно устройство.  В тези случаи е много вероятно собственикът на обекта да е бил собственик и на идеални части от поземления имот. Направих проверка назад във времето и  установих, че в действителност това е така. Към апартамента принадлежаха около 15 кв.м. идеални части от земята. Продавачът не знаеше за тях, тъй като беше наследил имота от баща си. Не се беше интересувал какво и как е станало.  Купувачът пък много искаше да има и земя. Сградата бе в идеалния център на Варна и тази площ даваше възможност да се паркира във вътрешния двор – голям лукс за града. Сделката беше абсолютно „чиста“, но ето, че след проверката се установи обстоятелство, което участниците не знаеха, но бе важно и ги зарадва. 

Каква е същността на предварителния договор при сделки с недвижими имоти?

Предварителният договор е част от преддоговорните отношения между страните. Има организационен и подготвителен характер за сключването на окончателния договор. Веднъж сключен той поражда своите правни последици. Най-важната от тях е изпълнение на задължението на продавача да прехвърли по нотариален ред имота, а на купувача – да заплати цената. Клаузите като срок, права, задължения, последици от неизпълнение са допълнителни, но необходими. Те гарантират предвидимост и защита. Дефинират задълженията на страните, както и отговорността им при неизпълнение. Допълнителните клаузи се уговорят, за да отразят спецификите на конкретната сделка.

Кога се сключва предварителен договор?

Поради подготвителния си характер предварителен договор се сключва, когато е необходимо  осигуряване на средства за заплащане на цената. Най-често това става чрез кредитиране.

Често чувам аргумента, че банката ще провери всичко, поради което не е необходима предварителна проверка от адвокат. Наистина ли, сигурни ли сте? При сключването на предварителния договор се заплаща и част от цената, обикновено 10%. Едва след това договорът се представя на кредитиращата институция и тя започва да извършва проверка. На този етап всяка една от страните вече е поела задължение, а купувачът е заплатил аванс. Какво ще стане, ако след подписването на договора  банката открие проблем в документите  или някоя от страните не изпълни поето задължение? Случвало се е неведнъж. Последиците от подценяването на предварителната проверка не са бързо преодолими. За това е повече от препоръчително още преди сключване на договора и даването на пари, имотът да се проучи, а клаузите на договора – да се помислят и внимателно опишат.

В тази връзка ще Ви споделя, че преди време имах случай, при който банката беше дала предварително становище, че сделката не е рискова и купувачът може да бъде кредитиран. Продавачът живееше в чужбина и се представляваше от упълномощено от него лице. След анализ на документите обаче установих, че пълномощното, което бе представено страда от много съществен порок. Беше заверено в Унгария от унгарски нотариус, но с изписано на български език съдържание. Как тогава нотариусът беше установил, че именно лицето, посочено в пълномощното се явява при него, как бе проверил личните му данни! Банката беше дала становище, че всичко е наред, но за мен пълномощното криеше не малък риск. Ами ако упълномощителят не е посоченото в пълномощното лице?! Нямаше удостоверяване нотариусът да знае български език, следователно да може да сравни данните по лична карта с тези изписани на пълномощното.  Рискът пред него да се е явило различно от посоченото лице беше реален. И ако това беше така, то купувачът щеше да купи имота с огромен потенциален риск.

Още хипотези за сключване на предварителен договор

Предварителен договор може да се сключи и за част от имот, която ще бъде обособена като самостоятелна впоследствие. Това са случаите, в които страните са постигнали съгласие за преустройство, когато на мястото на съществуваща вещ /например поземлен имот/ ще възникнат две нови, една от които е предмет на договора. В тези случаи  следва да се изследва въпросът дали е фактически и правно възможно обособяването на самостоятелен имот. Например, възможно ли е разделянето на жилището, съсобствената сграда или поземления имот. Ако към момента на подписване на предварителния договор неговият предмет е фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна. 

Предварителен договор може да се сключи и когато продавачът не е собственик на имота, за да му се даде възможност да придобие собствеността, след което да я прехвърли на купувача. Подобна е ситуацията при тристранните споразумения между продавач, купувач по предварителен договор и последващ купувач по предварителен или окончателен договор.

Предварителен договор може да се сключи и за покупка на имот, който е в строеж. Тук следва да се подходи с особено внимание. Юридическата проверка надхвърля тази при покупката на съществуващ имот. Необходимо е и договарянето на строителни клаузи, които са специфични.

Предварителен договор може да се сключи, за да се учреди право на строеж в полза на строителя срещу задължението да построи определени обекти за учредителите. При тези договори спецификата е огромна и ще бъде разгледано в отделно изложение.

Сключването на сделки с поземлен имот също има своите особености. Те идват най-вече от това какъв е регулационният статут на имота и приложен ли е регулационният план. В каква зона попада или е попадал имотът. Може ли да се застрои и при какви параметри. По какъв начин е придобит – по реституция, по давност, по реда на пар.4 от ЗСПЗЗ, по наследство и т.н

Заключение

Няма как да си ангажиран в процеса по сключване на сделки с недвижим имот, ако не познаваш закона и съдебната практика. Не е възможно човек без юридическа експертиза да обясни пълния спектър от последиците на една сделка. Считам, че документите и проверките могат да се анализират адекватно предимно от адвокат. Неговото участие в процеса на сключване на  сделки с недвижими имоти може да има изключително позитивна роля и то още на етап преддоговорни отношения. Това може да спести пари, време, емоции.

Препоръчително е независимо лице да извърши обективен анализ на фактите. Да ги анализира и да ви ги сподели. За да сте спокойни.   

Успех!

Ако сте любопитни да научите още полезни неща за предварителния договор при покупка на имот, прегледайте клиповете, заснети по време на един от уебинарите по тази тема

Нищожност на предварителния договор:

Някои особености при цената на имота:

Специфики при неустойката:

Покупка на урегулиран поземлен имот:

Особености при покупката на паркоместа:

Специфики при ипотеката: