Публикации в мрежата

Бивши съпрузи, но и с общо имущество

Преди време заведох иск за разваляне на договори за покупко-продажба на апартаменти, сключени от бивш съпруг, поради това, че е продал и частта на съпругата. Твърдението ни бе, че тя е собственик на половината от имотите, тъй като същите са придобити на основание възмездно учредено право на строеж по време на брака. След развода семейната собственост се е трансформирала в обикновена, при което всеки от бившите съпрузи е станал собственик на по ½ идеална част от имотите.
 
Ответниците възразиха, че имотите са лична собственост на бившия съпруг, тъй като са построени срещу обезщетение върху личния му имот, при което не може да възникне съпружеска имуществена общност.
 
Когато вещното право на строеж и фактическото изграждане на обекти е придобито възмездно по време на брака, то правото на собственост върху изградените обекти става съпружеска-имуществена общност. След развода, при липса на установителни искове за по-голям дял от придобитото или за трансформация на лични средства, семейната собственост се превръща в обикновена съсобственост при равни квоти.
 
✅️ Това становище зае и окръжният съд, с което исковете бяха изцяло уважени.
 
❌️ Не такова становище обаче зае преди това районният съд, който отхвърли исковете в една значителна част и постави необходимостта от обжалване.
 
✅️ Част от успеха на едно дело зависи от волята на клиентите. От това, доколко ми се доверяват и дали са мотивирани да се борят за казуса въпреки парите, времето, рисковете.
 
❌️ Факт е, че част от хората се отказват от адвокатска помощ или съдебно решаване на проблема им, защото им се струва бавно, скъпо и несигурно. Да, понякога е така. Но само, ако гледаме на проблема от песимистичната страна. Ако го погледнем дългосрочно, обективно и смело, то днешният проблем може да е успех утре.
️
Именно това се случи и с делото, за което Ви разказвам. То бе заведено през вече далечната 2018 г. Какво ли не го забави – пандемия, усложнения в процеса и т.н. На всичкото отгоре резултатът от първата инстанция изненада не само нас като ищци, но и ответниците. Никой не беше доволен от решението. Аз и моят клиент не целяхме такъв резултат. Не бяхме никак доволни.
 
✅️ Клиентът обаче не се отказа. За него не стоеше въпросът дали ще „изгуби“ делото. Гледаше от гледна точка на това, че може да „спечели“. Затова продължихме напред.
 
Е, 4 години по-късно смелостта на моя клиент, доверието му в мен и съдебната система са възнаградени. Монетата има две страни. Клиентите избират от коя страна да я обърнат и погледнат.
 
Този казус попада в обхвата на семейното и вещно право. Повече за тях вижте тук и тук. 

За правото и историята

Преди време поех имотен казус, който засяга сграда – паметник на културата.
 
Заинтригувах се и реших да проверя каква памет носи. С огромна възхита установих, че преди столетие сградата е принадлежала на една от най-богатите фамилии в Добруджа – Ючормански. Огромни земевладелци, собственици на пристанище, крупни търговци на добитък и зърно. Сред потомците им има кмет, депутат, съратник на Стамболов. Просвещението им минава през Роберт колеж в Цариград и Лайципския университет. Политически и икономически конкуренти с фамилията Габе (на Дора Габе).
 
Една не малка част от наследниците на рода живеят в Добрич или Варна. Сред тях продължава да има известни и образовани хора, част от тях мои познати.
 
Сградата отдавна не принадлежи на никого от наследниците на рода Ючормански. Но слава богу, попаднала е в ръцете на хора, които съвестно пазят духа й.
 
Възможността да се потопя в паметта на историята е част от удоволствието на моята професия. Тя ми връща онова усещане, че не всичко е изгубено. Достатъчно е да го пазим и припомняме. Историята на сградата ми дава още по-голямо вдъхновение да се справя с имотния казус.
 
Този казус попада в обхвата на вещно право. Повече за него вижте тук. 
 

Документи при покупка на имот

Продължавам темата за едновременно подценявани и надценявани документи при покупката на имоти.

Удостоверението за търпимост

✅ Какво е добре да знаете?

1️⃣ Удостоверение за търпимост се издава от общинската администрация за сгради, които нямат строителни книжа, но са били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването им.

2️⃣ Това е официален документ, но наличието му не означава непременно, че сградата е „законна“ или търпима. Това е така, тъй като при спор констатацията на административния орган, че сградата е търпима, може да бъде оборена. Изследва се дали всички обстоятелства, предвидени в нормата на §16 от ЗУТ, са налице. Ако се установи, че административният орган е сбъркал в изводите си, то удостоверението за търпимост губи доказателствената си стойност. Това означава, че строежът не е търпим, не може да се ползва и потенциално подлежи на събаряне.

🟥 За това изследвайте всички обстоятелства при покупката на къща, за която няма строителни книжа, а единствено удостоверение за търпимост.

Ако не знаете как, по-добре попитайте!

Невероятно, но факт!

В работата ми по имотни казуси често се налага да търся документи или да проучвам имота 100 години назад. За съжаление не винаги има следи. Ако например желаете да се снабдите с документ за собственост от 1936 г. за имот в град Балчик, няма да успеете!

За съжаление всички архиви на Околийски съд – Балчик за периода 1912-1942 г. целенасочено са били унищожени от румънските власти, докато Южна Добруджа е била в пределите на северната ни съседка.

Имало е принудително предаване на документи за собственост, последвано от публичното им изгаряне. Опожарен е и общинският архив. Част от асимилационната политика на румънците към новите земи. Целта е била заличаване на родовата памет….

А след 90-те години със стартирането на реституцията, градските мълви твърдят, че наследници на изселените румънци се върнали в Балчик да търсят скритото под дуварите злато… Има ли наистина приказен герой, открил сандък с жълтици, нека знаещите кажат….

Нотариален акт отпреди 80 години

И докато в 21-ви век си говорим за опазване на личните данни, нека видим как е изглеждал нотариалният акт преди 80 години. Няма ЕГН, нито рождена дата, но пък има „занятие“: чиновник, земеделка, домакиня. Истински образец по опазване на личните данни!

Обичам да поглеждам в миналото! Можем да разберем много неща.

С какво се занимаваш е бил важен за онова време въпрос. Идентифициращ те белег! Не кога си роден, а с каква дейност си ангажиран….! Забележително!

Тогава е нямало ЕГН (въвежда се чаааак през 1977). Не е било важно и кога си започнал кърмичния си път. Много повече информация ни дава нотариалният акт за Стояна, земеделката, отколкото за Стояна, родена през 1900 г. Неусетно влизаш в битието на тази жена и разбираш как е живяла, защо е имала нужда да купи хан, да плати 200 златни единици…..

Обичам професията си!

 

Документи или обстоятелства при покупката на имот

В няколко поредни публикации ще Ви разкажа за едновременно надценявани и подценявани документи или обстоятелства при покупката на имоти.

Започваме с т.нар. нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит по давност, известен още като нотариален акт по обстоятелствена проверка.

📌  Защо е надценяван?

Защото се счита, че щом собственикът има нотариален акт, значи правата му са категорични. Това обаче не е така. Не винаги наличието на такъв нотариален акт означава, че лицето, което е признато за собственик наистина е такъв. С тези (констативни) нотариални актове нотариусът констатира право на собственост въз основа на факти, посочени от молителя. При спор тези факти са оборими, При успешно проведено доказване нотариалните актове подлежат на отмяна.

 📌 Защо е подценяван?

Не е достатъчно един имот да се владее 10 и повече години. Необходимо е да се проучи по какъв начин е установена фактическата власт върху чуждия имот – дали чрез завладяване или по друг начин. Обстоятелствата, свързани с преимущественото обитаване на имота, поддържането на същия, извършването на ремонти, плащане на данъци НЕ ВИНАГИ са действия, които установяват владение.

За това внимавайте! Изследвайте фактите преди да закупите имот от лице, което има нотариален акт по обстоятелствена проверка.

Ако Ви звучи сложно, обърнете се към специалист в областта на вещното право.

Всичко в областта на собствеността попада в обхвата на вещното право.

Мечтан дом или излъгани надежди

В телевизионен репортаж в края на 2022 г. коментираха, че цените в някои райони на София са паднали с 10%. Това ми даде повод да си мисля за цената на мечтания дом.

Лихвите по кредитите започнаха леко да пълзят нагоре. Дали прогнозите за оскъпяването им до 60-70 лева месечно ще се окажат реалистични или мечтано оптимистични предстои да видим през галопиращата към нас 2023 г.

Лично за мен цените стигнаха нетърпими висини!!! Дори и с този „спад“ от 10% пак са си възмутително високи за нашия стандарт. Страхът да не загубим парите си ги напомпа като балон. Точно като 2007-ма г., когато предстоящото ни влизане в ЕС активира убеждението, че до тогава ще е евтино, а след това хипер скъпо.

Повечето не разбираме от крипто валута, инвестиционен портфейл, финансови активи. Страхуваме се да инвестираме в тях , най-вече защото не са видими. Не може да ги „пипнеш“. Докато имотът е реален, видим, материализиран.

През последните две години не купувахме дом, а правихме инвестиции. На каква цена обаче?!

Всеки страх завърта спекулативната спирала. Ноооо, когато нещо е спекулативно, то неминуемо носи разочарование. Да, инвестицията в имот запазва стойността на парите, но не винаги я увеличава. Особено при този скок на цените.

Проста сметка ще покаже, че освен своята продажна цена, имотът се оскъпява с близо още 20 % – за придобиването му, за освежаване или цялостно обзавеждане, за ежегодните данъци и такси. Да сложим и кредита. Теглиш 50 000 евро, но връщаш 70 000. Ако правиш това за мечтания дом, има смисъл да поемеш оскъпяването. Ако го правиш за инвестиция обаче, не трябва да забравяме, че след време може да не получим това, което сме дали.

На фона на това идва несигурността и в правната страна на покупката. През изминалата година имах няколко случая, в които бъдещата „инвестиция“ криеше своите правни рискове. Всичко изглеждаше наред. Документи, каквито знаем, че трябват! Но както много пъти съм писала, зад един документ може да се „крие“ информация, различна от обективираната. Именно тя е важна. Защото може да е рискова…

💥 💥 Така че, внимавайте! Наистина, внимавайте! Проверявайте, питайте! Ако сте решили да давате пари, направете го информирано! Отказът от определена сделка може да е по-удачното решение за съхраняване стойността на Вашите парите.

Важно за всички собственици на апартаменти

 ✅️ В началото на новата година да припомня за едно важно решение на съда на Европейския съюз (СЕС), постановено по преюдициално запитване от Районен съд Несебър. С него се прие, че физическо лице, собственик на апартамент в сграда – етажна собственост, се счита за „потребител“, когато сключва договор с управител за целите на управлението и поддръжката на общите части на сградата. Условието е да не използва апартамента за цели, които са свързани изключително с търговската или професионалната му дейност.

За да приравни собствениците на апартаменти в качеството им на потребители по договори за управление на етажнатасобственост, СЕС се позовава на Член 1, параграф 1 и член 2, букви б) и в) от Директива 93/13/ЕИО на Съвета от 5 април 1993 година относно неравноправните клаузи в потребителските договори. В решението специално се подчертава, че от обхвата на понятието „потребител“ не бива да се изключва хипотезата, при която човек използва апартамента си и за професионални цели – например работи дистанционно или упражнява свободна професия.

📌 Решението на СЕС означава, че при спорове между съсобственик и домоуправител, съдът ще трябва да следи служебно за неравноправни клаузи в договора им.
 
Какво е значението и приложението на правото на Европейския съюз у нас, вижте ето тук.

 

Кой е "силният" и "слабият"? Една поучителна история

Когато Махатма Ганди следвал право в Лондон, професор с фамилно име Питърс, имал лошо отношение… но студентът Ганди никога не свел глава и срещите им били много чести.
 
Един ден Питърс обядвал в университетската трапезария, Ганди дошъл с подноса си и седнал до него.
Много високомерният професор му казал: ‘’Студент Ганди, не разбираш ! Прасе и птица не сядат да ядат заедно.’’ Ганди отговарил: ‘’Бъдете спокоен професоре, аз ще излетя!“
 
Професор Питърс бил изпълнен с ярост, тъй като разбрал, че в ролята на прасето се е оказал самият той. Решил да си отмъсти на следващия изпит. Студентът Ганди обаче отговорил блестящо на всички въпроси.
 
Тогава учителят му задал следния въпрос: ‘’Ганди, ако вървиш по улицата и намериш две торби, едната с мъдрост, а другата с пари, коя от двете ще вземеш?’’
Ганди отговарил без колебание: ‘’Сигурно парите, професоре.“
Усмихнатият учител му казал: ‘’Аз на твое място бих грабнал мъдростта, не мислиш ли?’’
Ганди отговарил: ‘’Всеки взема това, което няма, професоре.’’
 
Истеричният вече професор написал „IDIOT“ на изпитния лист и го върнал на младия мъж. Ганди взел листа и седнал… След няколко минути се обърнал към учителя и казал: ‘’Професор Питърс, вие сте се подписали на листа, но не сте написали оценката ми… ‘’
 

Сетих се за тази история, покрай непримиростта, която някои хора имат към позицията или силата на друг. Колкото единият фино и учтиво показва глупостта на другия, толкова другият губи контрол и започва да издевателства върху привидно по-слабия. В нашата работа всекидневно се срещаме със „силната“ или „слабата“ страна. Въпрос на време е всеки да преосмисли ролята си, включително със силата на закона.

За правото и законите

Много пъти съм имала възможност да споделя, че правото и законите работят, ако имаме културата за тях. Самосъзнанието на общността е ключово за постигането на целите им. А те са да задоволяват обществения, преобладаващия интерес. Те не отчитат частния случай, интереса на малцинството.
 
Принцип в законодателната дейност е ползите от един акт да надвишават вредите. Последните са напълно възможни, но ако те касаят малка група хора, не се вземат предвид. Превес има интересът и ползите за мнозинството.
Пример за това е спряното движение по Алея I. От години варненската общественост иска там да няма движение. За интересите на обществото е по-важно в парковата зона да имаме зелена среда, в която спокойно да упражняваме физическа активност и безопасно да се разхождаме.
 
Общността е преценила, че за нея е по-важна липсата на автомобили, отколкото липсата на транспортен достъп до намиращите се там заведения. Никой не иска спиране на бизнеса, но пък настоява за пешоходен и сигурен достъп. Неприятно е да вървиш по шосето и непрекъснато да се гънеш в сложни пируети, за да избегнеш автомобили, хора или рекламни табели. Особено, когато имаш малки деца. Тротоари, както знаем няма, а малкото такива са заети пак от автомобилите или от търговските обекти.
 
Днес много силно се чува недоволството на шепата потърпевши. Разбира се аргументите им са икономически логични, но те няма как да резонират на обществения интерес.
 
Едно от основните възражения е, че работещите на Алея I имат затруднения с отиването и прибирането от работа. Това не е съвсем така, защото транспортният им достъп е на не повече от 10 минути пешеходно разстояние. Човек трудно се разделя с удобството колата му да е на една ръка разстояние, но това удобство има множество негативни последици – върху природата, върху хората. Няма как удобството (или мързелът) на малцина да надделее над общото желание.
 

Другият аргумент е невъзможността доставчиците на продукти да зареждат обектите през деня. В заповедта е предвидено то да става в ранните часове на денонощието. Това не е самоцелно предвиден ред, а отговоря на нормативната уредба в Община Варна, която действа от десетилетия. В нея е предвидено, че зареждането на всички търговски обекти се извършва до 8 сутрина. Да, никой не работи по това време, но ето една последица от това да не се съобразяваме с разпоредбите. Те имат смисъл, но губят такъв, ако не се спазват.

А смисълът на правилото доставките в града да се извършват рано е да не се затруднява движението и да не се разваля градската среда. Представете си в динамичната част от денонощието Варна да е свободна от камиони за доставка на месо, кроасани, бира и т.н. Да няма неправилно спрели бусове, които уж „за малко“ блокират цялото движение по улицата. Да няма шум от тракащи и суркащи се колички, щайги, каси. Да няма замърсяване, каквото често се получава, бързайки да задоволим потребителските нужди.
 
Няма да припомням колко недоволни е имало в миналото относно правата на работниците, работното време, условията на труд, заплащането. Освен това, никой не отваря или не иска да отваря магазините си в 5,00. Да, и тези възражения са основателни, но ето как заради интересът или болката на една група хора се достига до обществен хаос.
 
И така – законите и правото имат смисъл и действат, само ако нашето поведение е насочено към това да ги спазваме. Добрата жизнена среда зависи от нас самите. Не само от държавата.
 
Не мога да кажа дали вече обжалваната заповед за спиране на движението по Алея I ще бъде отменена от съда. В крайна сметка всеки административен акт трябва да отговаря на множество процесуални норми и на материалния закон. Ако нещо от тези изисквания не е било съобразено, заповедта ще бъде отменена.
Хубаво е до тогава да не заливат публичното пространство с жалейки колко заповедта е несправедлива и спъва бизнеса. Още по-хубаво е това да не се превръща в политическа дъвка. Силно се надявам до приключване на делата варненци да се наслаждаваме на спокойна разхода из алеята и постепенно всички, дори работещите там да разберат, че има смисъл от по-добра среда на живот и спазване, а не противопоставяне на правилата.
 
Общественият интерес над частния. Самосъзнание и култура към правилата. Уважение и съобразяване с желанията на общността.
 
Толкова е просто.

Юридическата професия

 

Това са част от целите, които Министерството на правосъдието е поставило към обучението на бъдещите юристи. Те в голяма степен разкриват това, което ние адвокатите правим всекидневно, но остава скрито от нашите клиенти:

 
1️⃣ умения и компетентности за формулиране и защитаване на правна теза;
2️⃣ анализ на съдебната практика;
3️⃣ решаване на казуси;
4️⃣ извършване на научно-юридическо проучване, включително на работа с национални и чуждестранни правно-информационни системи;
5️⃣ академично писане, включително подготовка и писане на есе, академични статия, дипломна работа и коментар на съдебна практика;
6️⃣ участие в дебати, реторика и съдебна реторика;
7️⃣ подготовка и провеждане на преговори по юридически казус;
8️⃣ подготовка на проекти на юридически документи, включително на договори, правни съвети, искови молби, отговори на искови молби, подготовка на пледоарии, съдебни актове и други процесуални документи;
9️⃣ професионални отношения с колеги, клиенти и граждани, търсещи юридическа институционална помощ и съдействие;
1️⃣0️⃣ професионална етика,
1️⃣1️⃣ засилено усвояване на правото на ЕС и за защита на правата на човека.
 
Ако образователната ни система осъществи тези цели още на ниво обучение, то качеството на юридеската услуга ще се повиши!
 
Как се справяме ние с всичко това?! С много работа, опит, безсънни нощи!

Трудната ряздяла...

Всяка година унищожавам приключили дела и документи на повече от 5 години. В противен случай ще трябва да ги съхранявам на земята.
И всяка година това начинание е трудно за мен. Оказва се, че с някои документи не мога да се разделя и да ги унищожа просто ей така.
 
Това са папки, чийто архив е от 20 години!!!! В три от тях са всички становища, искови молби, жалби, които съм писала като млад юрист в Община Варна. За някои мои писания се изненадвам с усмивка, други намирам за наивни, трети – за дооооста правно грамотни. Някои от казусите, които са вълнували обществеността преди 18-20 години, вече не са актуални (например.реституции, обжалване на ПУП за цели квартали), други – все още не са решени. Сякаш времето е спряло – бездействие на общината, завъртане в спиралата на административния произвол, неясни правила, непрозрачни процедури, неприложени ПУП и т.н.
 
И тъй като говорим много силно за дигитализация, ще кажа, че тя е задължителна, но въпреки това трудно ще се разделя с моите бумаги. Някои от тях са целият ми свят, който ще загуби от емоционалността си, ако го вкарам в паметта на компютъра си…
 
И тази година ще ми е трудна раздялата!

Как се раждат фалшивите новини?

И се руши имидж и доверие.

Преди два дни пост на известен варненски писател прикова погледа ми. Говореше възмутено за решението на Окръжен съд – Варна, с което е постановено екстрадирането на руски гражданин, изгорил паспорта си в началото на войнага с Украйна. Новината полетя през национални медии, социални мрежи. Стана повод за протест.

Навсякъде коментари, в които клетата ни съдебна система е плюта, псувана, хулена. Ще рече човек, че именно там са най-големите престъпници. Обаче!

И двете твърдения са верни (решение за екстрадиция и лице, изгорило руския си паспорт). Смисълът и внушението – не!
 
През 2017 г. съдебните власти в Санкт Петербург са поискали ареста и екстрадицията на руския гражданин. Обявен е за международно издирване чрез Интерпол. Обвинен е в измама в особено големи размери, възлизащи на 305 милиона рубли. Престъплението е извършвано до 2014 г. През м. октомври 2021 г. е задържан във Варна, а през м.февруари е изгорил руския си паспорт. Лицето, чиято екстрадиция се иска, дало доброволно съгласието си, да бъде предадено на руските власти. Окръжният съд е приложил закона, предвиждащ уважаване искането на молещата държава.
 
Ето как премълчаната истина или пък превратното й поднасяне, ражда нова „истина“. Аз я наричам медийна.
 
logo