Изменение на кадастралния регистър

Случвало ли ви се е да получите съобщение, в което Службата по кадастъра Ви уведомява, че е извършила изменение на кадастралния регистър като за собственик на Вашия имот е вписала друго лице?

Точно такова съобщение беше изпратено до Ралица. То било получено от нейния син, който забравил да ѝ го предаде. Открил и предал писмото едва след няколко седмици. Когато го прочела, Ралица изпаднала в шок. Ставало въпрос за имот, който преди 7 години купила от възрастни хора. С писмото службата по кадастър я уведомявало, че за собственик на този имот е вписано друго лице. Ралица знаела кое е то, тъй като преди години водила съдебен спор с него. Тогава лицето твърдяло, че той е собственик на недвижимия имот на основание нотариален акт за покупко-продажба. Искал от съда да установи това обстоятелство, за да е безспорно. Делото обаче не било разгледано по същество. Гражданският съд приел, че липсва правен интерес от водене на делото и го прекратил със съдебен акт, наречен определение.  

За тази цел трябваше да видим дали постановеното определение на гражданския съд е основание за изменение на кадастралния регистър. Трябваше да се изследва и въпросът какво подлежи на обжалване – уведомлението или действията на службата по кадастър и в какъв срок.  

КАКВО Е КАДАСТЪР?

Всеки недвижим имот се индивидуализира в правния мир със своите технически характеристики като местоположение, граници и площ. Кадастърът представлява съвкупността от тези индивидуализиращи технически белези на недвижимите имоти. Данните за правото на собственост са в обхвата на неговото съдържание. Те се нанасят в кадастралната карта и се записват в кадастрален регистър.

Изменението на кадастралния регистър е регламентирано в чл.53, ал.1, съответно в чл.53а от ЗКИР.  Това е процедура, в която администрацията осъществява дейността си по поддържане на КР в актуално състояние. Намира приложение при възникване на нови или промяна на подлежащи на вписване данни, настъпили след одобряване на кадастралната карта. Когато по отношение на недвижим имот е настъпила промяна в собствеността, тя се отразява в кадастралния регистър чрез заличаването на старите и вписването на новите собственици.

ОСНОВАНИЯ ЗА ИЗМЕНЕНИЕ НА КАДАСТРАЛНИЯ РЕГИСТЪР

В чл.53а от Закона за кадастъра и имотния регистър изчерпателно са изброени основанията за изменение на кадстралния регистър. Едно от тях е влязло в сила съдебно решение, с което е установено кой е действителният собственик на имота. В тези случаи е предвидено изменението в кадастралния регистър на недвижимите имоти да се извършва чрез действие без издаване на акт (заповед). При представяне на съдебното решение началникът на СГКК е длъжен  да впише за собственик на имота лицето, по отношение на което е съдебно установено, че е такъв. Преведено на нормален език това означава, че Вие и вписаното лице сте били противници по спор за собственост, приключил с влязло в сила решение, с което е установено, че другата страна е собственик на имота или изрично е прието, че Вие не сте собственик на имота.

Определението на съда за прекратяване на имотен спор не е основание за изменение на кадастралния регистър.  Това не е акт, с който съдът се произнася по въпроса кой в действителност е собственик на имота. Не е акт, който задължава службата по кадастъра да извърши изменение в КР.  С него не се разрешава имотен спор, а се прекратява дело поради наличието на пречки за воденето му. 

Заявителят беше представил пред службата по кадастъра именно определението на съда. В действителност в мотивите на определението беше посочено, че заявителят се легитимира като собственик на основание нотариален акт за покупко-продажба, но мотивите, както и самото определение, нямат сила на пресъдено нещо. Те не решават по неотменим и окончателен начин въпроса кой е собственик на имота. Независимо от това административният орган беше приел, че определението на съда има характера на решение. Извършил изменението в кадастралния регистър на недвижимите имоти като заличил Ралица и вписал за собственик  заявителя. СГКК беше допуснала грубо нарушение на закона, което представляваше основание да се иска отмяна на акта. 

СЪСТАВЛЯВА ЛИ ИЗМЕНЕНИЕТО НА КАДАСТРАЛНИЯ РЕГИСТЪР АДМИНИСТРАТИВЕН АКТ, ПОДЛЕЖАЩ НА ОБЖАЛВАНЕ?

Ралица беше притеснена, че съобщението, което е получила не може да бъде обжалвано. То не беше наименувано „заповед“ и в него не беше посочено пред кой орган и в какъв срок може да бъде оспорено.  Отделно от това беше минало много време от получаването му.

В действителност не всички актове на администрацията подлежат на обжалване. Административен или съдебен контрол може да се упражни само върху индивидуални административни актове. Едно волеизявление на публичната власт е административен акт, ако засяга права или законни интереси на своите адресати. Не е задължително административният акт да е изричен или да е наименуван „заповед“.

Съгласно чл.21 , ал.1 от АПК индивидуален административен акт е и изразеното с действие или бездействие волеизявление на административен орган или на друг овластен със закон за това орган. С изменението на кадастралния регистър, при което за собственик на имота е вписан заявителят е налице волеизявление от административния орган. То засяга правото на собственост на заличеното лице, ако не е извършено на основание влязло в сила съдебно решение. Ето защо, волеизявлението на административния орган, извършено чрез посоченото действие има характер на индивидуален административен акт и подлежи на оспорване.

В КАКЪВ СРОК СЕ ОБЖАЛВАТ АДМИНИСТРАТИВНИТЕ АКТОВЕ?

Общото правило регламентирано в чл. 149, ал.1 от АПК е, че административните актове подлежат на оспорване пред съд в 14 дневен срок от съобщаването им. Ралица беше изпуснала този срок. Бяха минали повече от 40 дни преди да разбере за това съобщение.

Въпреки това, шансовете за съдебен контрол не бяха пропилени. Уведомлението страдаше от определен порок, който беше в полза на Ралица. Чл.59, ал.2, т.7 АПК императивно изисква в административните актове да бъде посочено пред кой орган и в какъв срок може да се подаде жалба. Такова отбелязване липсваше в уведомлението. В същото време нямаше друг акт, където да е отбелязана тази възможност. За изменението на кадастралния регистър на основание влязло в сила съдебно решение законът  е предвидил да не се издава заповед (чл.53а ЗКИР).  След като за това действие не се издава нарочен акт, а в уведомлението не се съдържаше информация относно възможността за оспорването, то приложима е разпоредбата на чл.140, ал.1 от АПК.  Тя предвижда двумесечен срок за оспорване на акта. Този срок не беше изтекъл и Ралица все още имаше възможност да обжалва действието.

Това и направихме. Изготвихме жалба до административния съд. След време съдът постанови решение, с което прие, че действието на Службата по кадастъра е незаконосъобразно. В мотивите бе посочено, че определението на гражданския съд, с което прекратява имотен спор не е акт, въз основа на който законът допуска да се извърши изменение в КР.  Въз основа на приетото съдът отмени действието на административния орган. Службата по кадастъра отново вписа Ралица за собственик на имота.

Ако и Вие сте изправен пред такива ситуации, незабавно се консултирайте с адвокат. Той най-добре ще Ви разясни какви са правата Ви и с какви възможности разполагате.