Паркирането в жилищен комплекс

Един от съвременните и наболели проблеми е този с паркирането, включително в жилищните комплекси от затворен тип.

С появата на паркоместата възникнаха не малко въпроси – могат ли същите да са предмет на прехвърлителни сделки (не), могат ли да се обособят като самостоятелни обекти (не) и т.н.

Съвременните устройствени решения ни дават комфорта да живеем удобно, но и в жилищните комплекси от затворен тип зоните за паркиране не достигат.

За първи път се сблъсках с проблема на Симеон. Не правно, а житейски. Случаят му е показателен до какви решения може да ни доведе стремежът да живеем „удобно“.

Ето какво ми разказа той:

Притежавал апартамент в жилищен комплекс от затворен тип, състоящ се от две сгради. В свободното от застрояване дворно място били обособени зони за паркиране, зелени площи, басейн и детска площадка.

Само някои от етажните собствениците притежавали идеални части от дворното място и право на ползване върху паркоместа. Останалите, сред които и Симеон, паркирали колите си извън комплекса. 

На проведено общо събрание на етажните собственици на една от сградите назряла идеята част от зелените площи в комплекса да бъдат премахнати и превърнати в допълнителни места за паркиране. До решение не се стигнало, но след време били  предприети действия по разваляне на зелените площи.

Най-ценното в този жилищен комплекс били именно те.  Симеон имаше малко дете, което обичало да играе на детската площадка. Действията на съседите му силно го бяха разтревожели. Желаеше да разбере дали имат право да развалят тревните площи и да ги преобразуват в места за паркиране. Чудеше ли дали има начин да ги спре.

Може ли да се промени ползването на незастроени части от дворното място и от кого?

Когато дворното място е обща част на етажните собственици  и то значително надхвърля нуждите им да го ползват като зелени площи, детски площадки, алеи и др., останалата незастроена площ може да се използва за други нужди. Решението за промяна на ползването следва да се вземе от общото събрание на етажната собственост. Дворното място е обща част, когато всички собственици на земята притежават обекти в етажната собственост. То е обща част и когато само част от етажните собственици притежават  идеални части от дворното място, а останалите – право на строеж за обектите.

Посочената възможност се отнася и до случаите, в които дворното място не е обща част на етажните собственици, а е съсобствено. Например, когато не всички собственици на дворното място притежават обекти в сградата е налице съсобственост. В тези случаи свободната площ от земята може да бъде разпределена за паркиране от всички или от част от съсобствениците. Решението се взема от мнозинството.

Разпределението може да бъде извършено така, че да ползва всички или пък част от етажните собственици/съсобственици.

Ето защо, щом незастроената част от дворно място надхвърля минималната задължително озеленена дворна площ, то няма пречка останалата част да бъде разпределена за паркиране.

Може ли етажна собственост на една от разположените в дворното място сгради да вземе решение за промяна на ползването на всички незастроени части?

В имота, където живееше Симеон, имаше разположени две сгради. В тези случаи етажна собственост е налице за всяка сграда поотделно, а дворното място се явява съсобствено между двете сгради. Това състояние се нарича „хоризонтална етажна собственост“. При него ползването на дворното място се урежда по правилата на чл.32 ЗС (повече за този член можете да прочетете тук),  като се разпределя между двете сгради. В последствие  етажната собственост на всяка сграда може да разпредели ползването на нейната част по реда на  чл.38 и сл. от ЗС чрез решение на общото събрание. Следователно, първо се разпределя ползването на дворното място между двете сгради. След това, всяка етажна собственост взема решение за какво и как да ползва нейната част от дворното място.

При Симеон нито имаше разпределение на дворното място между двете сгради, нито решение на общото събрание на всяка етажна собственост.

Какъв бе пътят на защита срещу действията на съседите?

Иск по чл.109 ЗС (повече за иска можете да прочетете тук).

Чрез него се цели преустановяване на всяко неоснователно действие, което пречи на собственика да упражнява правото си на собственост.

В случая неоснователното действие се изразяваше в това, че без решение на етажната собственост някои от собствениците бяха предприели действия по разваляне на зелените площи с цел промяна на ползването им. Същите като част от дворното място съставляваха обща част. Освен това, промяната нарушаваше нормативно установените изисквания за минимална озеленена дворна площ. Действията им пречиха на останалите етажни собственици да ползват общите части  по начина, който беше установен.

И така: искът по чл.109 ЗС беше пътят, по който Симеон следваше да защити правото си да ползва на общите части.

Ако имате недвижим собственост, може да прочетете интересен случаи за разваляне на Договор за прехвърляне на недвижим имот.

Ако статията Ви е харесала, ще се радвам да я споделите.