Съгласието на съпруга при сключване на предварителен договор за продажба на недвижим имот

Преди известно време с мен се свърза Симеон. Попита ме колко пари бих му взела за изготвянето на предварителен договор за покупка на недвижим имот. Поисках да разбера подробности за характера на бъдещата сделка. Обясних, че преди да изготвим договора е повече от задължително да проверим имота, да изясним страните по сделката, цената, начина й на плащане, ясно да дефинираме правата и задълженията на страните. Договорихме възнаграждение, но Симеон така и не се обади. Приех, че необходимостта от мен е отпаднала.

Преди няколко седмици ми звънна с разтревожен глас. Обясни ми, че сключил предварителния договор за покупко-продажба. Открил негов образец  в интернет. Намерил и информация какво съдържание следва да има договора.  Решил, че след като всичко може да се намери с един клик разстояние, няма нужда от адвокат. Излишен разход, който може да се спести.

Дали е така?

Нека видим фактите

Симеон сключил предварителен договор за покупка на недвижим имот, в който било предвидено продавачът да прехвърли собствеността върху имота в срок до 3  месеца от сключването му.  В качеството си на купувач Симеон платил 20 % от продажната цена. Остатъкът следвало да се плати в деня на сключване на окончателния договор.

В преддоговорните отношения станало ясно, че имотът е придобит по време на брака на продавача и е съпружеска имуществена-общност. Симеон няколко пъти ходил на оглед на имота и  добре познавал съпрузите-продавачи. При сключването на предварителния договор съпругата не присъствала.  Симеон не се притеснил, тъй като знаел, че тя била съгласна с продажбата и щяла да присъства при извършването на нотариалната сделка. Така договорът бил подписан само от съпруга-продавач.

Няколко дни преди да се сключи окончателният договор Симеон разбрал, че двамата съпрузи се разделили и били в процес на развод. Съпругата вече не желаела да продава имота, тъй като след прекратяване на брака нямало къде да живее с детето. 

Симеон не знаеше какво да прави. Даваше си сметка, че може да се откаже от договора, но продавачът не беше в състояние да върне платената част от цената.  Искаше да знае дали може да предяви иск за обявяването на предварителния договор за окончателен  – чл.19, ал.3 от ЗЗД. С този иск всяка страна по предварителен договор може да иска от съда обявяването му за окончателен, когато другата страна не изпълнява свое задължение, в това число за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред.

Последици от липсата на съгласие на единия съпруг за сключване на предварителен договор за продажба на имот

За да се упражни правото по чл.19, ал.3 ЗЗД, предварителният договор следва да е валиден и да не е развален. Валиден е този договор, който отговаря на общите условия за действителност, установени в чл.26 и сл. от ЗЗД. Едно от тези условия е съгласието. Ако недвижимият имот, предмет на предварителния договор, е съпружеска имуществена общност, съгласието следва да изхожда и от двамата  съпрузи в писмена форма. Само така може да се сключи валиден окончателен договор или предварителният да бъде обявен за окончателен по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД.

Симеон възрази, че съпругата е знаела за продажбата и е била съгласна с нея, но този факт нямаше никакво правно значение. За обявяването на предварителния договор за окончателен се изисква съгласие на съпруга, а не знание.

Нещо повече, съгласието следва да бъде дадено във формата, в която е сключен предварителният договор. При разпореждането с общо имущество то следва да изхожда и от двамата съпрузи. Възможно е съгласието да липсва към момента на сключване на предварителния договор, но  да е налице към момента на извършване на нотариалната сделка или на заместващото решение по иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, при което относителната недействителност на договора ще отпадне.

В ситуацията на Симеон  не изглеждаше възможно съпругата да даде съгласието си за продажбата в един бъдещ момент. Следователно, предварителният договор не можеше да бъде обявен за окончателен от съда. Симеон разполагаше с възможността да иска връщане на платената част от продажната цена и събирането ѝ по пътя на принудителното изпълнение.

Оставям на страна факта как бяха уговорени правата и задълженията на страните, както и последиците от неизпълнение. Симеон беше направил някаква компилация от договори (онези, от интернет), в резултат на която клаузите бяха неясни и необмислени.

Интернет е сила, но и слабост. В него можем да намерим всичко, но дали то ни върши работа?! Може би …. Но вероятността да попаднем в ситуацията на Симеон е напълно възможна.  За това преди да влезете в договорни отношения помислете дали не е по-добре да потърсите професионален съвет. 

Ако случаят, за който разказвам, Ви е станал интересен, ще се радвам да го споделите.