Кога една част от сграда е обща за всички етажни собственици?

Ще Ви разкажа за един случай, който постави въпроса дали избеният коридор в жилищна сграда е обща част за всички етажни собственици и можем ли да защитим правото си на достъп до него.

Павел притежавал имот  в жилищна сграда. Всеки апартамент имал маза.  Избените помещения били разположени на приземния етаж, от двете страни на стълбището.  Десният избен коридор оформял в своя край  празно пространство от около 5 кв.м. Дълги години то било използвано от всички етажни собственици за складиране на отпадъци.

Преди време съсед на Павел решил да изчисти избения коридор и да го обособи в сервизно помещение. Извършил ремонт, прокарал ВиК инсталация, преградил помещението, поставил врата. Никой не възразил. След време помещението започнало да се наводнява и да отделя неприятни миризми.  Оказало се, че ВиК инсталацията не е прокарана правилно. Същата трябвало да се изгради наново, чрез включването й във вертикалните щрангове, минаващи през всички етажи.

Съседът уведомил собствениците за намерението си. Павел трябвало изрично да се съгласи, тъй като ремонтните дейностите на санитарното помещение засягали най-вече неговия имот. Другите съседи също не възразили. Собствениците, чиито мази се намирали от лявата страна на стълбището, нямали възможност да обособят в избения си коридор такова помещение.  Затова се уговорили санитарният възел да се използва от всички.

Съседът извършил ремонта. След няколко месеца обаче заключил вратата на избения коридор. По този начин ограничил достъпа до санитарния възел на собствениците, чиито мази не били разположени в десния избен коридор. Аргументът му бил, че помещението е обособено в пространство, което обслужва мазите на една част от етажните собственици. Поради това само те можели да го използват.

Съставлява ли незаконното преустройство на обща част основание да се иска премахването му чрез иск по чл.109 ЗС?

Павел беше дълбоко обиден от действията на съседа си. Чувстваше се измамен, въпреки уговорките и добросъседското му отношение. Беше подал сигнал до общината, че в сградата е извършено незаконно преустройство. Повече от 6 месеца обаче нямаше никакво конкретно развитие.  Павел беше чел, че може да иска преустановяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява правото си на собственост чрез иск по чл.109 ЗС. В тази връзка желаеше да заведем дело, в което да установим, че преустройството е незаконно, а съдът да осъди съседа да преустанови неоснователното си действие като възстанови избения коридор в първоначалния му вид.

Обясних на Павел, че подобна конструкция на защитата би била неоснователна. Предмет на претенцията по този ред е не дали преустройство е незаконно, а дали това незаконно преустройство пречи на собственик в етажната собственост да упражнява правото си на собственост.

В Тълкувателно решение № 4 от 06.11.2017 г.  по т.д.№ 4/2015 г., ОСГК на ВКС  е посочено, че двете задължителни условия за уважаването на иска по чл.109 от ЗС са неоснователност на действията на ответника по този иск и създаването на пречки за собственика да упражнява правото си на собственост в неговия пълен обем. Ако действията на ответника са основателни, няма да е налице хипотезата на чл.109 ЗС. Същото ще бъде, ако действията са неоснователни, но не създават пречки на собственика.

В случая преустройството на коридора в санитарно помещение, макар и незаконно,  по никакъв начин не пречеше на Павел да упражнява правото си на собственост. Още повече че имаше общо съгласие такова да бъде извършено.

Съседът на Павел бе отнел достъпа до помещение, на което по обща воля му беше придадена функция да обслужва всички собственици. Именно това обстоятелство имаше значение, а не фактът, че част от избения коридор беше преустроен без съответните юридически актове.

Кога една част от сграда е обща за всички етажни собственици?

Важен беше и въпросът дали тази част от избения коридор в действителност бе обща за всички етажни собственици.

Докато за някои части на сградата може да се предполага, че са общи, за други е въпрос на конкретни факти.

Чл.38, ал.1 от ЗС примерно изброява кои части от сградата са общи на всички собственици. Преценката коя вещ има характеристиката на обща част на сградата се извършва според това дали тя служи за общо ползване. Тази преценка обаче е въпрос на конкретни факти и е различна за всеки отделен случай.

Съгласно нормата на чл.38, ал.2 ЗС може да се уговори частите на сградата, които обслужват някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. 

Поради това тезата на съседите, че избеният коридор не е обща част на всички етажни собственици, а само на тези, чиито мази обслужва не бе лишена от основание. Достъпът до десния избен коридор бе  осигурен със самостоятелен вход (врата) и на практика обслужваше избите на част от собствениците.

В този смисъл не винаги коридорите или стълбищните площадки биха се явили обща част, обслужваща всички обекти в сградата. В някои случаи те могат да обслужват само някои обекти. От значение е моментът, в който съответното предназначение е било придадено. Общите по предназначение части е възможно да не бъдат общи на всички етажни собственици, ако такова предназначение не им е било дадено или ако то е отменено.  

В случая на Павел избеното пространство служило за складиране на отпадъци в продължение на години. В последствие то било преустроено  в санитарен възел със съгласието и с изричната уговорка да се ползва от всички. Етажните собственици бяха придали на избения коридор и на обособеното санитарно помещение предназначението да  ги обслужва, поради което те се явяваха обща част.

Съседът на Павел беше създал и поддържаше противоправно състояние, при което част от съседите бяха лишени  от достъп до обща част на сградата.  С иска по чл.109 ЗС Павел разполагаше с възможността да брани правото му на достъп до тази част, тъй като му беше отнета незаконосъобразно.

Ако и Вие имате проблем със завземането на общи части или с преустановяване на достъпа до тях, обадете се в кантората, за да разберете какви са възможностите Ви за защита.