разваляне на договор за покупко-продажба на имот поради неплащане на цената

Разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот поради неплащане на цената

Преди три седмици ми се обади Валери. Получил искова молба от своя брат, с която последният предявил претенции за разваляне на договор за покупко-продажба на ½ идеална част от апартамент, който Валери закупил от баба им Радка.

Валери ми припомни, че преди повече от 5 години идвал в кантората заедно с баба си. Интересували се по какъв начин Радка може да му прехвърли собствения си апартамент, така че другият внук да не може да развали сделката. Той бил склонен към хазарт и  баба Радка не искала жилището да попадне в негови ръце.

При консултацията съм им разяснила всички възможни варианта и последиците от тях. От всички посочени, те решили да прехвърлят имота с договор за покупко-продажба. Запомнили, че в тези случаи е необходимо да има доказателства, че цената на имота е платена, а когато продажна цена е над 10 000 лева – плащането да е по банков път.

Страните сключили договора за покупко-продажба на 08.12.2015 г. В него посочили, че Валери се задължава да заплати продажната цена на имота (над 10 000 лева) по банкова сметка на Радка в едномесечен срок от извършване на сделката.

Радка беше починала на скоро. Непосредствено след смъртта й другият внук завел дело за разваляне на договора за покупко-продажба на  ½ идеална част от апартамента с твърдение, че цената не е реално платена от Валери, а ако е платена – му е върната обратно.

Валери дойде при мен с логичния въпрос има ли основание брат му да заведе такова дело при условие, че е получил собствеността върху имота с договор за покупко-продажба и приживе баба му не е предявявала никакви претенции.

Ето и отговорите:

– Братът на Валери е наследник на баба Радка и в това си качество може да иска разваляне на договора за покупко-продажба поради неплащане на цената. Касае се за имуществена претенция, която е наследима. Брат му може да иска разваляне на основание чл.87, ал. 1 и ал. 3 от ЗЗД (https://lex.bg/laws/ldoc/2121934337).

– При неплащане на цената е налице неизпълнение на поето с договор задължение, което е основание за развалянето му. Когато договорът има за предмет прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот, развалянето става по съдебен ред.

– Наследникът може да упражни правото да иска разваляне на договор за покупко-продажба поради неплащане на цената в петгодишен срок, считано от датата на сключването на договора за покупко-продажба. В случаите, в които е уговорено цената да бъде платена в определен срок след сключването на договора, този петгодишен срок тече от изтичането на срока за плащане.

В настоящия случай беше уговорено цената да бъде платена в едномесечен срок от сключване на сделката, т.е. до 08.01.2016 г., поради което срокът за предявяване на иска тече от тази дата. Към момента на предявяване на иска претенцията на брата не е погасена по давност и е предявена в срок.

– Отговорът на въпроса дали претенцията на брата е основателна зависи от конкретните факти. В случая на Валери е от значение да се установи дали реално е заплатил продажната цена на имота.

– Дали и как прехвърлителят се е разпоредил с парите след получаването им е въпрос, който е извън предмета  на подобен спор.

Какви са фактите?

При първоначалните ни разговори Валери не си спомняше дали е направил плащане. Бяха минали повече от четири години и спомените му бяха избледнели. Беше почти убеден, че не е превеждал пари на баба си. Това беше проблем. Тежестта на доказване на факта, че цената на имота е платена, е върху Валери. При условие, че не можем да установим този факт, то претенцията на брат му се явява основателна.

Разясних на Валери този изход на делото. Той не остана очарован, но фактите вече се бяха осъществили такива каквито са и те не можеха да бъдат променени. Единственият изход от тази ситуация бе да предложим изпълнение в хода на делото.

След няколко дни Валери ми се обади, че е открил вносни бележки, с които е наредил парите не по сметка на баба му Радка, а по сметка на дядо му Димитър. Валери си спомни, че малко след сделката баба му счупила крак. За по-голямо удобство решили парите да бъдат преведени по сметка на дядото на Валери и той да се разпореди с тях по начин, който намери за добре.

Този факт значително облекчи нещата. Независимо, че Валери не беше платил в сроковете и по начина, уговорени в нотариалния акт, той беше изпълнил задължението си напълно добросъвестно, тъй като неговата баба беше изразила съгласие уговорките в нотариалния акт да бъдат променени като цената по сделката бъде получена от нейния съпруг. В тези случаи законът приема, че изпълнението на задължението е действително, респ. че поетото с договора задължение за плащане на цената е надлежно изпълнено от купувача. При условие, че са налице доказателства в тази насока, искът на брата следва да бъде отхвърлен като неоснователен.

В случай, че статията Ви е харесала, ще се радвам да я споделите, да коментирате под нея или да зададете своите въпроси в онлайн формата за контакт.

адвокат Снежина Ковачева

Добавете коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са маркирани с *.