Разваляне на договор за покупко-продажба от наследници
В практиката ми често се среща следният въпрос: може ли наследник да развали договор за покупко-продажба на недвижим имот, ако твърди, че уговорената цена не е платена реално. В тази статия ще видите кой може да предяви иск, по какъв ред става развалянето, какъв е срокът и – най-важното – как се доказва плащането, когато насрещната страна оспорва сделката.
Казусът накратко
Преди няколко седмици при мен дойде Валери. Случаят му беше спор за собственост на недвижим имот. Той беше получил искова молба от своя брат, който искаше разваляне на договор за покупко-продажба на ½ идеална част от апартамент, закупен от баба им Радка.
Валери ми припомни, че преди повече от 5 години е идвал в кантората заедно с баба си. Интересували се по какъв начин Радка може да му прехвърли апартамента така, че другият внук да не може да развали сделката. Той бил склонен към хазарт и баба Радка не искала жилището да попадне в негови ръце.
При консултацията съм им разяснила възможните варианти и последиците от тях. Те решили да прехвърлят имота с договор за покупко-продажба. Запомнили, че в тези случаи е важно да има доказателства за плащане на цената, а когато продажната цена е над 10 000 лева – плащането да е по банков път.
Страните сключили договора за покупко-продажба на 08.12.2020 г. В нотариалния акт било посочено, че Валери се задължава да заплати продажната цена по банкова сметка на Радка в едномесечен срок от извършване на сделката.
Радка починала наскоро. Непосредствено след смъртта ѝ другият внук завел дело за разваляне на договора за покупко-продажба на ½ идеална част от апартамента с твърдение, че цената не е реално платена от Валери, а ако е платена – му е върната обратно.
Валери дойде с въпроса: може ли наследник да оспори (развали) сделката, при условие че тя е оформена като покупко-продажба?
Може ли наследник да иска разваляне на покупко-продажбата на имот поради неплащане на цената?
В общия случай – да, когато наследникът встъпва в имуществените права на наследодателя (продавача) и упражнява потестативното право да иска разваляне при неизпълнение.
Важно уточнение: изходът по всеки конкретен казус зависи от съдържанието на нотариалния акт, уговорките за плащане, наличните доказателства и конкретната фактическа обстановка.
Кой може да иска разваляне на покупко-продажбата?
Братът на Валери е наследник на баба Радка и в това си качество може да иска разваляне на договора за покупко-продажба поради неплащане на цената. Касае се за имуществена претенция, която е наследима. Правното основание в този тип хипотези е чл. 87, ал. 1 и ал. 3 от ЗЗД.
Какъв е редът за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот?
При неплащане на цената е налице неизпълнение на поето с договор задължение, което може да бъде основание за разваляне. Когато договорът има за предмет прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, развалянето (по правило) се осъществява по съдебен ред.
В какъв срок наследниците могат да искат разваляне на договора?
Наследникът може да упражни правото да иска разваляне на договора за покупко-продажба поради неплащане на цената в петгодишен срок.
Ако цената е уговорено да се плати в определен срок след сключването на договора, петгодишният срок започва да тече от изтичането на срока за плащане.
В настоящия случай е било уговорено цената да бъде платена в едномесечен срок от сключване на сделката – т.е. до 08.01.2021 г. Поради това срокът за предявяване на иска тече от 08.01.2021 г. Към момента на завеждане на делото претенцията на брата не е погасена по давност и е предявена в срок.
Основателна ли е претенцията?
Дали претенцията е основателна зависи от конкретните факти и доказателства. При Валери решаващо беше да се установи дали реално е заплатил продажната цена на имота.
Кой носи тежестта за доказване на плащането и какво е важно?
В хода на делото трябваше да докажем, че сделката не е фиктивна, а реално изпълнен договор. Основният проблем при дела за разваляне на покупко-продажба поради неплащане е тежестта на доказване – тя пада върху купувача. Именно той следва да представи доказателства, че цената е платена.
При първоначалните ни разговори Валери не си спомняше дали е направил плащане. Бяха минали повече от четири години и спомените му бяха избледнели. Беше почти убеден, че не е превеждал пари на баба си. Това беше проблем, защото ако не се докаже плащането, искът за разваляне е основателен.
Разясних на Валери възможния изход. Той не остана очарован. Фактите вече бяха настъпили такива, каквито са, и не можеха да бъдат променени. Единственият изход от тази ситуация бе да предложим изпълнение в хода на делото.
След няколко дни Валери ми се обади, че е открил вносни бележки, с които е наредил парите не по сметка на баба си Радка, а по сметка на дядо си Димитър. Валери си спомни, че малко след сделката баба му е счупила крак. За по-голямо удобство решили парите да бъдат преведени по сметка на дядото и той да се разпореди с тях.
Този факт значително облекчи нещата. Макар Валери да не е платил в срока и по начина, уговорени в нотариалния акт, той е изпълнил задължението си добросъвестно, при положение че баба му е изразила съгласие уговорките да бъдат променени и цената да бъде получена от нейния съпруг. В подобни случаи законът приема, че изпълнението на задължението е действително.
Финално уточнение и практически извод
Когато има спор за “реално платена цена”, делото рядко се решава с общи твърдения. Решава се с документи и логика: какво пише в нотариалния акт, как е уговорено плащането, има ли банкови следи, има ли разписки/вносни бележки, има ли обяснима причина за плащане към трето лице и най-вече – може ли това да се докаже убедително пред съда.
Ако сте в ситуация на оспорвана продажба между роднини, с твърдение за неплатена цена, най-важната стъпка е преглед на документите и изготвяне на ясна доказателствена линия още в началото.
При желание можете да заявите преглед на нотариалния акт и съпътстващите доказателства и да получите писмено правно становище по конкретния Ви случай.
(Тази статия има информативен характер и не представлява индивидуален правен съвет.)
Професионалният път на адвокат Ковачева започва от РДНСК-Варна и преминава през Община Варна. В продължение на години работи като правен консултант в „AG Capital” АД - голяма инвестиционна компания. Това й дава възможност да натрупа необходимия професионален опит в областта на вещното (имотно) и административно право и през 2009 г. да започна самостоятелна практика. Като адвокат помага на гражданите и организациите по спорове с администрацията. Активно работи по казуси, свързани с недвижими имоти. Разглежда семейни, наследствени и трудови дела. Ангажира се със спорове между търговци или такива за неизпълнение на договори. В качеството си на адвокат дава консултации и осъществява процесуално представителство, както в гр.Варна, така и на територията на други областни центрове в страната. При въпроси се свържете с нея чрез он-лайн формата за контакт или на телефон 0885308083.
Здравейте, брат ми почина и аз съм наследник на имота му. Месец преди да почине е продал имота на братовчед ни за по малко от 10000лв. Реално не е получил тази сума. Какъв е начина да го върна? Тел за контакт 0895703051 Благодаря предварително
Здравейте! За да отговоря на въпроса Ви е необходимо да дадете малко повече конкретика, включително да представите за запознаване и анализ нотариалния акт за продажба.
Здравейте,
Прочетох случай с Валери.
Искам да заявя претенции, за разваляне на покупко продажба.
На скоро се спомина, майка ми, малката ми сестра стана собственик на имота.
Платено е в нотариалния акт 5000 лева, описано е, имота е на 11 км от град Пловдив
, това не е ли под пазарната? Мога ли да имамам претенции относно сделка. Майка ми беше тежко болна, и не е знаела какво прави, Също искам да отбележа че сделката е направена, без физическото присъствие на същата, чрез пълномощно, в което са взели участие, кмета на селото, който е преценил че, майка ми е добре в съзнание и разбира какво прави и по този начин, сестра ми е собсвеник на имота като си го е продала на себе си за 5000 лева.
Пише в нотариалния акт че е платила на майка ми горепосочената сума.
С две думи искам да оспорвам : първо за сумата дали е платена, и дали е под пазарната цена днес.
Второ : за пълномощното,, мисля че е незаконно, фалшиво,, преправено, тъй като, майка ми беше тежко, болна.
Благодаря за отговора ви. Очаквам го с нетърпение.
ЙОРДАН ВАСИЛЕВ
Здравейте, свекървами прехвърли своята и. част от къщата4/6 на сина и с покупка продажба но не е платена чрез Банков път,доколкото разбрах че сестрата на мъжа ми може да иска разваляне но покупка- продажбата след смъртта на на майка и ,въпроса ми е ако мъжа ми направи дарение но сина ни може ли пак да се развали покупка продажбата ? Благодаря
Здравейте, Севда!
За да дам отговор на въпроса Ви е необходимо да се изяснят много повече обстоятелства от тези, които сте описала. Първото от тях е дали сумата е платена и какво точно е отбелязано в нотариалния акт за покупко-продажба на имота в тази връзка.
Ако желаете да получите по-задълбочен отговор, можете да се свържете с адвокатската кантора за присъствена среща или среща он-лайн.
С уважение
Здравейте ,свекървами продава 4/6 собствената си идеална част на сина и за 9500 лв но не платена по банков път а в брой и свекървами казва че получила цялата сума по време на прехвърлто в нотариус, дъщеря и може ли да развали този договор след смърта на свекървва ми.Благодаря
Здравейте, интересувам се по тази тема и искам да попитам, в друга статия на мисля „Кантора Константинова“ е посочено следното:
Оспорването на факта на плащането обаче може да направи само от заинтересованото лице, т.е. от страната по договора, която може да претендира собствени права. Това е продавачът
Наследниците на продавача не биха могли да оспорват факта, че цената е получена от техния наследодател. Те са обвързани от заявеното признание на своя наследодател, че цената е платена, обективирано в нотариалния акт. И няма значение дали наистина има плащане на цената или няма такова.
От това , което прочетох разбирам, че наследниците нямаме право да оспорваме сделката, дори и да няма доказателство за реалното заплащане на имота. Кое е вярно ? Става въпрос за починал роднина, че е продал имот на единия евентуален наследник (аз съм втория) с фиктивен договор за покупко-продажба (вместо подпис има пръстов отпечатък), което разбираме една седмица след смъртта му.
През месец юли 2024 година чрез покупко по продажба дадох половината имот на дъщеря си защото другата половина бях я прехвърлила преди това и сега цялата къща е нейна Как мога да си върна отново моята половина защото ми обещай че ще имам право на ползване а се оказа че нямам право.
Здравейте!
За да получите отговор на въпроса, е необходимо да се запознаем по-подробно с документите за собственост. Възможно е да е налице специфика, която не описвате във въпроса Ви и която да е решаваща за правната консултация.
Здравейте
Сложен казус имам
През м.04.2016 година дядо ми, който е раково заболяване на легло прехвърля с пълномощник имот на баща ми и на друго лице, което е жена на починалия ми чичо но нямат брак. Пълномощно и прехвърляне на един ден от там да тръгнем дядо ми в това състояние не може да упълномощи друго лице камоли са се подписва.
След това м.05.2016 жената на чичо ми казва на баща ми, че трябва да оправят документи на дядо ми и го води при нотариус всичко е подготвено и двамата се подписват. Баща ми разбира сега какво е станало, че не са документи а е направено прехвърляне към въпросната жена на всичко. Сега го разбрахме защото започнахме да оправяме имоти и баща ми иска да оправи всичко на мен е на брат ми. Направено е с гледане и издръжка. Баща ми иска са оправи това докато е жив не може да няма вариант. В момента въпросното лице го заплашва, че щяла да ни пусне ограничителна заповед на мен и на брат ми , нямала да ни пуска са влизаме в двора. Това няма как да стане като ние не сме се говорили с нея.Мисля, че докато е жив е ползвател и ние можем да ходим. Трябва да се тръгне от някъде имам нотариални актове мога са ги изпратя за да погледнете и да ми кажете какво да се направи и къде да ги изпратя.Оставям телефон за връзка
0896792044