Разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот поради неплащане на цената
Преди три седмици ми се обади Валери. Получил искова молба от своя брат, с която последният предявил претенции за разваляне на договор за покупко-продажба на ½ идеална част от апартамент, който Валери закупил от баба им Радка.
Валери ми припомни, че преди повече от 5 години идвал в кантората заедно с баба си. Интересували се по какъв начин Радка може да му прехвърли собствения си апартамент, така че другият внук да не може да развали сделката. Той бил склонен към хазарт и баба Радка не искала жилището да попадне в негови ръце.
При консултацията съм им разяснила всички възможни варианта и последиците от тях. От всички посочени, те решили да прехвърлят имота с договор за покупко-продажба. Запомнили, че в тези случаи е необходимо да има доказателства, че цената на имота е платена, а когато продажна цена е над 10 000 лева – плащането да е по банков път.
Страните сключили договора за покупко-продажба на 08.12.2015 г. В него посочили, че Валери се задължава да заплати продажната цена на имота (над 10 000 лева) по банкова сметка на Радка в едномесечен срок от извършване на сделката.
Радка беше починала на скоро. Непосредствено след смъртта й другият внук завел дело за разваляне на договора за покупко-продажба на ½ идеална част от апартамента с твърдение, че цената не е реално платена от Валери, а ако е платена – му е върната обратно.
Валери дойде при мен с логичния въпрос има ли основание брат му да заведе такова дело при условие, че е получил собствеността върху имота с договор за покупко-продажба и приживе баба му не е предявявала никакви претенции.
Ето и отговорите:
– Братът на Валери е наследник на баба Радка и в това си качество може да иска разваляне на договора за покупко-продажба поради неплащане на цената. Касае се за имуществена претенция, която е наследима. Брат му може да иска разваляне на основание чл.87, ал. 1 и ал. 3 от ЗЗД (https://lex.bg/laws/ldoc/2121934337).
– При неплащане на цената е налице неизпълнение на поето с договор задължение, което е основание за развалянето му. Когато договорът има за предмет прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот, развалянето става по съдебен ред.
– Наследникът може да упражни правото да иска разваляне на договор за покупко-продажба поради неплащане на цената в петгодишен срок, считано от датата на сключването на договора за покупко-продажба. В случаите, в които е уговорено цената да бъде платена в определен срок след сключването на договора, този петгодишен срок тече от изтичането на срока за плащане. В настоящия случай беше уговорено цената да бъде платена в едномесечен срок от сключване на сделката, т.е. до 08.01.2016 г., поради което срокът за предявяване на иска тече от тази дата. Към момента на предявяване на иска претенцията на брата не е погасена по давност и е предявена в срок.
– Отговорът на въпроса дали претенцията на брата е основателна зависи от конкретните факти. В случая на Валери е от значение да се установи дали реално е заплатил продажната цена на имота.
– Дали и как прехвърлителят се е разпоредил с парите след получаването им е въпрос, който е извън предмета на подобен спор.
Какви са фактите?
При първоначалните ни разговори Валери не си спомняше дали е направил плащане. Бяха минали повече от четири години и спомените му бяха избледнели. Беше почти убеден, че не е превеждал пари на баба си. Това беше проблем. Тежестта на доказване на факта, че цената на имота е платена, е върху Валери. При условие, че не можем да установим този факт, то претенцията на брат му се явява основателна.
Разясних на Валери този изход на делото. Той не остана очарован, но фактите вече се бяха осъществили такива каквито са и те не можеха да бъдат променени. Единственият изход от тази ситуация бе да предложим изпълнение в хода на делото.
След няколко дни Валери ми се обади, че е открил вносни бележки, с които е наредил парите не по сметка на баба му Радка, а по сметка на дядо му Димитър. Валери си спомни, че малко след сделката баба му счупила крак. За по-голямо удобство решили парите да бъдат преведени по сметка на дядото на Валери и той да се разпореди с тях по начин, който намери за добре.
Този факт значително облекчи нещата. Независимо, че Валери не беше платил в сроковете и по начина, уговорени в нотариалния акт, той беше изпълнил задължението си напълно добросъвестно, тъй като неговата баба беше изразила съгласие уговорките в нотариалния акт да бъдат променени като цената по сделката бъде получена от нейния съпруг. В тези случаи законът приема, че изпълнението на задължението е действително.
В случай, че статията Ви е харесала, ще се радвам да я споделите, да коментирате под нея или да зададете своите въпроси в онлайн формата за контакт.
Професионалният път на адвокат Ковачева започва от РДНСК-Варна и преминава през Община Варна. В продължение на години работи като правен консултант в „AG Capital” АД - голяма инвестиционна компания. Това й дава възможност да натрупа необходимия професионален опит в областта на вещното (имотно) и административно право и през 2009 г. да започна самостоятелна практика. Като адвокат помага на гражданите и организациите по спорове с администрацията. Активно работи по казуси, свързани с недвижими имоти. Разглежда семейни, наследствени и трудови дела. Ангажира се със спорове между търговци или такива за неизпълнение на договори. В качеството си на адвокат дава консултации и осъществява процесуално представителство, както в гр.Варна, така и на територията на други областни центрове в страната. При въпроси се свържете с нея чрез он-лайн формата за контакт или на телефон 0885308083.
Здравейте, брат ми почина и аз съм наследник на имота му. Месец преди да почине е продал имота на братовчед ни за по малко от 10000лв. Реално не е получил тази сума. Какъв е начина да го върна? Тел за контакт 0895703051 Благодаря предварително
Здравейте! За да отговоря на въпроса Ви е необходимо да дадете малко повече конкретика, включително да представите за запознаване и анализ нотариалния акт за продажба.
Здравейте,
Прочетох случай с Валери.
Искам да заявя претенции, за разваляне на покупко продажба.
На скоро се спомина, майка ми, малката ми сестра стана собственик на имота.
Платено е в нотариалния акт 5000 лева, описано е, имота е на 11 км от град Пловдив
, това не е ли под пазарната? Мога ли да имамам претенции относно сделка. Майка ми беше тежко болна, и не е знаела какво прави, Също искам да отбележа че сделката е направена, без физическото присъствие на същата, чрез пълномощно, в което са взели участие, кмета на селото, който е преценил че, майка ми е добре в съзнание и разбира какво прави и по този начин, сестра ми е собсвеник на имота като си го е продала на себе си за 5000 лева.
Пише в нотариалния акт че е платила на майка ми горепосочената сума.
С две думи искам да оспорвам : първо за сумата дали е платена, и дали е под пазарната цена днес.
Второ : за пълномощното,, мисля че е незаконно, фалшиво,, преправено, тъй като, майка ми беше тежко, болна.
Благодаря за отговора ви. Очаквам го с нетърпение.
ЙОРДАН ВАСИЛЕВ
Здравейте, свекървами прехвърли своята и. част от къщата4/6 на сина и с покупка продажба но не е платена чрез Банков път,доколкото разбрах че сестрата на мъжа ми може да иска разваляне но покупка- продажбата след смъртта на на майка и ,въпроса ми е ако мъжа ми направи дарение но сина ни може ли пак да се развали покупка продажбата ? Благодаря
Здравейте, Севда!
За да дам отговор на въпроса Ви е необходимо да се изяснят много повече обстоятелства от тези, които сте описала. Първото от тях е дали сумата е платена и какво точно е отбелязано в нотариалния акт за покупко-продажба на имота в тази връзка.
Ако желаете да получите по-задълбочен отговор, можете да се свържете с адвокатската кантора за присъствена среща или среща он-лайн.
С уважение
Здравейте ,свекървами продава 4/6 собствената си идеална част на сина и за 9500 лв но не платена по банков път а в брой и свекървами казва че получила цялата сума по време на прехвърлто в нотариус, дъщеря и може ли да развали този договор след смърта на свекървва ми.Благодаря
Здравейте, интересувам се по тази тема и искам да попитам, в друга статия на мисля „Кантора Константинова“ е посочено следното:
Оспорването на факта на плащането обаче може да направи само от заинтересованото лице, т.е. от страната по договора, която може да претендира собствени права. Това е продавачът
Наследниците на продавача не биха могли да оспорват факта, че цената е получена от техния наследодател. Те са обвързани от заявеното признание на своя наследодател, че цената е платена, обективирано в нотариалния акт. И няма значение дали наистина има плащане на цената или няма такова.
От това , което прочетох разбирам, че наследниците нямаме право да оспорваме сделката, дори и да няма доказателство за реалното заплащане на имота. Кое е вярно ? Става въпрос за починал роднина, че е продал имот на единия евентуален наследник (аз съм втория) с фиктивен договор за покупко-продажба (вместо подпис има пръстов отпечатък), което разбираме една седмица след смъртта му.