Може ли нотариалният акт да служи за разписка за получена сума?

Плащането на цената е най-критичният момент при покупка на имот, а грешките при документирането му могат да Ви струват самото право на собственост. Много купувачи се питат: „Достатъчно ли е записаното в нотариалния акт, че сумата е платена. Трябва ли ми отделен документ?“

В практиката си като адвокат често срещам клиенти, изправени пред съдебни искове за разваляне на договори поради „неплащане“ на цената.

В тази статия ще разгледаме реален казус от моята кантора и ще обясним защо нотариалният акт е Вашата най-силна „разписка“. 

Виолета закупила недвижим имот от свой близък роднина. В нотариалния акт беше записано, че продажната цена на имота е платена от купувача и получена от продавача преди подписване на договора.

Една година след продажбата получила искова молба от продавача. Претенцията му беше договорът за покупко-продажба да бъде развален с твърдение, че продажната цена на имота не е платена. Продавачът развиваше съображения, че не бил получил парите по сделката нито по банков път, нито в брой. В този смисъл изявлението в нотариалния акт, че е получил продажната цена, било невярно. Нямало нареден превод. Нямал и разписка. Освен това, купувачката не можела да заплати цената, тъй като от години не работила.

Виолета дойде при мен изключително притеснена. Тя сподели, че е платила на продавача цената на имота в брой преди подписването на нотариалния акт.  Нямала обаче нарочен документ за плащането, подписан от нея и от продавача.

Трябваше да подаде отговор в едномесечен срок от получаването на исковата молба и искаше да знае с какви възражения разполага:

Може ли да се иска разваляне на договора поради неплащане на цената?

При неплащане на цената е налице неизпълнение на поето с договор задължение, което е основание за развалянето му. Когато договорът има за предмет прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот, развалянето става по съдебен ред. Продавачът може да упражни правото да иска разваляне на договор за покупко-продажба поради неплащане на цената в петгодишен срок, считано от датата на сключването на договора за покупко-продажба.

Какво представлява разписката за получена сума?

Съдържанието на разписката за получена сума не е уредено законодателно. За да се ползва същата с доказателствена сила за извършено плащане, то в същата следва да е посочено: основание и размер на задължението, кредитор, длъжник, респ. платец, време на плащане. Непълнотата в съдържанието не променя характера на документа като разписка.  Същият би се ползвал с доказателствена сила, ако удостоверява факти, въз основа на които би могло да се индивидуализира задължението и размера на платената сума.

Следователно разписката е нарочно съставен документ, който материализира извънсъдебно признание на автора си, че той е получил нещо от посоченото в разписката лице. Документът следва да е подписан от лицето, което го е издал и което е направил изявлението за плащане. Съдебната практика приема, че разписката има удостоверително значение (материална доказателствена сила) относно факта на получаване на парите. Когато такъв документ съдържа изявление на издателя му за неизгодни за него факти, този документ има силата на извънсъдебно признание и може да се противопостави относно тези факти срещу своя издател.

Има ли нотариалният акт характер на разписка за получена сума?

В нотариалния акт беше записано следното изявление: „продавачът продава на купувача следния недвижим имот …. за цена в размер на ……, която заяви че е получил напълно и в брой преди подписване на настоящия договор.“

Самата разписка може да бъде съставена като отделен документ или да бъде включена като съдържание в друг документ касаещ отношения между страните. Такива могат да са пълномощното, нотариалният акт, договорът.  В частта, в която тези документи съдържат изявление за извършено плащане, те имат значението на разписка.

Нотариалният акт също има характер на разписка в частта, в която продавачът заявява (удостоверява), че цената е платена. Когато страните са удостоверили в нотариалния акт за покупко-продажба, че цената е платена от купувача и получена от продавача, не е необходимо издаване на отделна разписка. Тя е изявление за получаване на определена сума, поради което нотариалния акт в частта относно плащането на продажната цена има характер на разписка за получена сума, респективно за плащане. 

Може ли все пак да се обори фактът на плащане и как?

Разписката, има доказателствено значение за фактите, за които е направено изявлението, когато удостоверява неизгодни за издателя си факти.  Съгласно чл.180 ГПК частните документи, подписани от лицата, които са ги издали, съставляват доказателство, че изявлението е направено от лицето, посочено като негов автор.

В случаите, когато договорът за продажба е оформен с нотариален акт, то същият може да служи само като доказателство, че изявленията за плащане, съответно за получаване на цената, преди сключването на договора, са направени от двете страни по него. Доколкото обаче плащането не е направено пред нотариус, то действителното му извършване може да се оспори. В случай на спор доказателствената тежест за установяване на извършеното плащане се носи от купувача като това може да бъде направено с всички допустими от закона доказателствени средства. Във връзка с това той може да се позове и на извършено от продавача признание, че цената е платена, съдържаща се в нотариалния акт.  

Може ли липсата на доходи у купувача от трудова или извънтрудовата дейност да е доказателство за неплащане на цената?

Дали купувачът реализира приходи от трудова или друга дейност са въпроси, които нямат  отношение към плащането на цената. Произходът на средствата се удостоверява с декларация, изходяща от купувача като тя има данъчно и административно-наказателно значение,  а не гражданскоправно. Фактът на плащане се удостоверява с изявлението на получателя за това, каквото е разписката.

Как приключи спорът?

Ищецът се опита да обори верността на изявлението си, че е получил парите със свидетелски показания. Оспорване съдържанието на подписан от самия автор частен документ е недопустимо да се извършва със свидетели, поради което и съдът не ги допусна. В мотивите на решението се посочи, че в частта за плащането нотариалният акт е извънсъдебно признание на автора му  за неизгоден за него факт, какъвто е получаването на цената. Поради това нотариалният акт в тази част има характер на разписка за получена сума и съставлява доказателство, че този факт се е осъществил.

Случаят на Виолета показва, че дори при сделки между близки хора, юридическата прецизност е единствената гаранция за спокойствие в бъдеще. За да не се стига до съдебната зала, ключът е в предварителното изясняване на всеки детайл – от историята на собствеността до документалното оформяне на плащането. Именно това е фокусът на правното проучване на имота, което извършваме за нашите клиенти преди подписването на окончателния договор.