Основания за изменение на арендното плащане в договор за аренда

Тези дни в офиса ми дойде Димитър. От години се занимавал с обработка на земеделска земя. Развивал дейността си както върху собствена, така и върху наета чрез договори за аренда земя.

Димитър ми сподели, че е изключително притеснен от последните две стопански години. Оплака ми се от сухи сезони, ниски добиви и високи разходи за дейността. Преди 5 години сключил множество договори за аренда. Имал дългогодишен ангажимент да изплаща ренти в размер на 90,00 лева за декар. Преди време добивите от дейността били високи, а пазарната конюнктура – благоприятна. В онези времена всеки искал да наеме повече обработваема земя. Най-често като обещае високи ренти.

Димитър също включил този арсенал за окрупняване на стопанството си.  При създалите се обстоятелства обаче арендно плащане в размер на 90 лева за декар щеше да фалира бизнеса му. Желаеше да промени размера на рентата, но срещаше категоричния отказ от страна на арендодателите.

Предпоставки за изменение на договора за аренда в частта за арендното плащане

Страните имат свобода да договорят арендното плащане. То може да е  постоянен размер  за всички години на обработване на земеделската земя. Може да се уговори като процент от реализирания добив на земеделска продукция.или да се определя въз основа на средното рентно плащане за землището, в което е разположена земята.

Договорът за аренда на земеделска земя е такъв с продължаващо изпълнение. Невъзможно е при подписването му страните да предвидят всички промени на обстоятелствата, свързани с изпълнение на задълженията, включително това за размера на арендното плащане. Именно поради това законодателят е дал възможност за изменение на договора за аренда.

В чл.16, ал.1 от ЗАЗ е предвидено, че всяка от страните по договор за аренда на земеделска земя може да иска изменението му, включително в частта за арендното плащане, ако след сключването му обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, са се изменили трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения.

Когато страните по арендния договор са предвидили арендното плащане да  зависи от наличието на определени факти (напр. добив), то промяната в размера на рентата настъпва автоматично. Достатъчно е да се е  осъществило обстоятелството, от което зависи определянето на нейния размер. В тези случаи не е налице изменение на договора за аренда по смисъла на чл. 16 от Закона за арендата в земеделието.

В ситуации, в които страните не са предвидили автоматична актуализация на рентата (както беше в случая с Димитър), то изменението на договора в тази част е възможно САМО при наличието на следните предпоставки:

• трайно изменение на обстоятелствата, при които е сключен договора за аренда
• това изменение да води до значително несъответствие на поетите от страните задължения.

Трайното изменение на обстоятелствата може да се изразява в стопански промени или събития, които засягат условията, при които е бил сключен договорът за аренда и в резултат на които се оказва, че едната страна по договора ще понесе значителна вреда от изпълнението при договорените условия.

Уредбата по чл.16 от ЗАЗ е близка с института на стопанската непоносимост по чл.307 от ТЗ. Увеличаването или намаляването на добивите от земята, настъпили в резултат от стопанисването й, не е основание да се иска изменение на арендното плащане (чл.16, ал.1, изр.2 ЗАЗ). За да се иска изменение на договора за аренда променените обстоятелствата следва да са такива, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, а наличието им внася едно несправедливо несъответствие в отношенията им.

Ето защо, възможността да се измени арендното плащане е въпрос на конкретни факти. При Димитър имаше редица подробности, които благоприятстваха перспективата да постигнем намаляване на арендните плащания по съдебен ред. Решението на съда замества съгласието на насрещната страна и на практика администрира гражданските отношения.

Защо е важен този въпрос?

Много хора в страната се издържат от получаването на ренти. Дали годината е добра е въпрос, който интересува не само арендаторите, но и арендодателите. Често пъти от размера на добивите зависи и размерът на арендното плащане.

Факт е, че засушаването през последните години се оказва изключително пагубно за българското земеделие. Проблемът се задълбочи през настоящата 2020 г. Добивите от всички традиционни култури са малки, а изкупните им цени – ниски. В същото време цените на влаганите материали и суровини в земеделието нарастват. Все по-често се чуват сигнали за „катастрофа“ на селското ни стопанство. Земеделските производители са изправени пред трудни решения.

Настоящата година като че ли най-силно противопостави интересите на собствениците на земеделска земя и техните ползватели. Този проблем е особено наболял в Североизточна България, където от години рентите са почти двойно по-високи в сравнение с други части на страната. От едната страна стоят собствениците на земя, които свикнаха да получават висока доходност от нея. От другата – арендаторите и исканията им за по-ниски ренти. Последните започнаха да подават сигнали, че арендното плащане за стопанската 2019/2020 следва да е по-ниско от предходната година.

Дали имат основания да го направят е въпрос на конкретни факти.

Ако искате да разберете как и дали  може да искате увеличение или намаление на договорено арендно плащане, свържете се с адвокатската кантора.