Придобивна давност между сънаследници: Какво се случва при непотърсено наследство?
Какво ще разберете в тази статия?
- Какви са предпоставките за придобиването на един имот по давност от сънаследник?
- Може ли да се изгуби право на собственост поради неползването на имота в продължение на години?
- Тече ли давност в полза на съсобственик (сънаследник) при непотърсено наследство?
- Какви са последиците от построяването на сграда в чужд имот без учредено право на строеж?
Малко повече за казуса:
Преди време при мен дойде Боряна. Разказа ми, че получила по наследство от родителите си къща с двор, но сестра ѝ Добрина твърдяла, че собственици на имота са само тя и съпругът й, тъй като са го придобили по давност. Този спор между двете сестри се водил от години. За да го реши окончателно, сестрата Добрина подала молба до съда, с която желаеше да се признае, че тя и съпругът ѝ са собственици по давност на триетажната жилищна сграда.
Ищцата оспорваше правото на собственост на Боряна върху къщата. Твърдеше, че двамата с мъжа ѝ със свои сили и средства построили къщата върху дворно място, което тогава било собственост на родителите ѝ. Добрина и семейството ѝ заживели в сградата веднага след построяването ѝ. Обитавали втория етаж. Родителите – първия. Третият етаж останал необитаем. Добрина твърдеше, че е придобила къщата по давност, тъй като я е построила заедно със съпруга си. Освен това, осъществявала непрекъснатото владение върху имота повече от 10 години.
В исковата молба се посочваше, че през годините сестра ѝ Боряна живеела в друг град. Рядко се виждала с роднините си. Не участвала с никакви сили и средства в построяването на къщата. Никога не живяла в имота. Не го поддържала. Въпреки това след смъртта на родителите им имала претенции към сградата. Смятала, че имала права върху 1/2 идеална част от къщата по наследство. Добрина твърдеше, че сестра ѝ не е могла да стане собственик на имота на това основание, тъй като още преди смъртта на родителите им тя и съпругът ѝ го придобили по давност.
Ищцата желаеше от съда да установи тези факти и да признае семейството ѝ за собственици на имота. Само по този начин можеше да преустанови спорът с Боряна. Да внесе правна сигурност в отношенията им и да се разпорежда с къщата както намери за добре.
Какво трябва да се направи при получена искова молба?
Боряна следваше да отговори на претенцията на сестра си в едномесечен срок от получаване на съдебните книжа.
Тук е мястото да отбележа, че при получена искова молба времето за реакция е много важно. Процесуалните права и задължения на страните се упражняват в определен от закона или съда срок. Пропускането му може да има неблагоприятни последици за страната.
В посочения едномесечен срок е абсолютно задължително да се изрази становище по изложените от ищеца твърдения, да се наведат всички насрещни възражения, както и обстоятелствата, на които те се основават. Това е времето, в което могат да се представят доказателства или да се поиска събирането им. В противен случай ответникът губи тази възможност безвъзвратно.
Отговор на искова молба
За да подготвя отговора, трябваше да знам фактите. Боряна ми разказа, че къщата в действителност била построена с труд и материали, платени от сестра ѝ и нейния съпруг. Дворното място било собственост на родителите им. Не ѝ беше известно (а и в исковата молба не се твърдеше) дали къщата е построена въз основа на учредено право на строеж. Желанието на родителите било да се построи триетажна къща като за всеки да има по един етаж. Уговорката била да върнат вложените от Добрина и съпругът ѝ средства на по-късен етап. На Боряна не ѝ беше известно дали са го направили. Спомена, че са оказвали огромна подкрепа на сестра ѝ в домакинството и при отглеждането на двете ѝ деца. Тя посещавала имота три-четири пъти годишно. По време на празници или ваканции на децата.
Боряна ме попита дали претенцията на сестра ѝ в действителност е основателна. Силно я притесняваше фактът, че никога не е живяла в къщата и че сравнително рядко я е посещавала. Считаше за силен аргумента на Добрина, че жилищната сграда в имота е построена със закупени от нея материали и труд.
Какво е придобивна давност?
Давността е един от способите за придобиване на вещни права, включително собственост. Според чл.79, ал.1 ЗС правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години.
Владението е упражняването на фактическа власт върху имота (обективен елемент) с намерението да се свои вещта (субективен елемент). За да се придобие правото на собственост върху една вещ на основание давностно владение, е необходимо то да е явно, непрекъснато, необезпокоявано и несъмнено. Не е достатъчно имотът само да се владее. Необходимо е владението да е установено с намерение правото на собственост върху имота да се придобие от владелеца и това намерение да е несъмнено. Именно наличието на субективния елемент отличава владението от държането (ползването) на имота. При спор за собственост на установяване подлежат както фактическото ползване на имота и неговата продължителност, така и отношението на владелеца към това ползване и към вещта.
Може ли сънаследствен или съсобствен имот да се придобие по давност?
Фактът, че един имот се ползва само от някой от наследниците (съсобствениците), без противопоставяне от останалите, сам по себе си не доказва, че наследникът или съсобственикът владее имота за себе си, с намерение да го придобие по давност. Няма значение продължителността на ползването на имота. Няма значение и дали вещта не е ползвана от друг сънаследник и колко време, защото с неползването на вещта собствеността не се губи.
Когато съсобственик ползва съсобствен имот, се приема, че владее своята идеална част и е държател (ползвател) на идеалните части на останалите съсобственици.
Възможно е този съсобственик, който ползва чуждите идеални части, да превърне държането им във владение. Т.е. да започне да владее чуждите части с намерение да ги придобие за себе си.
Внимание: ако сте купувач на имот, това означава едно: историята и правата на собственост трябва да се проверят за потенциален риск, а не като формалност.
Какво е владение и как един имот се придобива по давност?
За да се придобие по давност съсобствен или сънаследствен имот, не е достатъчно вещта да се ползва изцяло. Необходимо е да бъде отблъсната фактическата власт на съсобственика върху неговите идеални части чрез явно владение, манифестирано по начин, който да не оставя съмнение, че съсобственикът е започнал да свои за себе си цялата съсобствена вещ. При спор за собственост претендиращият собствеността следва да докаже, че е извършил действия, с които е обективирал спрямо останалите съсобственици намерението да владее техните идеални части за себе си.
Намерението на сънаследника да установи владение върху идеалните части на останалите наследници се обективира с действия, отричащи правата на другите сънаследници върху имота. Тези действия трябва да са достигнали до знанието им (например: недопускането им в имота).
Можеше ли ищцата да придобие сградата по давност докато родителите й са били живи?
Ищцата твърдеше, че е собственик на жилищната сграда по давност, изтекла още докато родителите ѝ били живи.
Моята доверителка ми беше споделила, че баща им живял необезпокоявано в къщата до смъртта си през 2005 г., а майката – до смъртта си през 2011 г. Преди това нито родителите, нито сестра ѝ са твърдяли, че Добрина и мъжът ѝ са собственици на имота. Напротив. Точно преди смъртта си бащата на двете сестри казал на Боряна, че винаги може да се прибере в бащиния си дом. Трябвало да вложи средства за довършителни работи в апартамента на третия етаж, но той бил за нея.
Това обяснение сочеше на липса на обстоятелства, от които да се направи извод, че Добрина е владяла имота за себе си. На Боряна не ѝ беше известно да се е случило нещо друго, с което сестра й ясно да заяви, че счита имота за свой.
В хода на делото се разпитаха и свидетели. Те не бяха категорични относно владението на Добрина. Никой от тях не установи, че приживе родителите доброволно да са ѝ предали владението върху сградата. Не дадоха сведения ищците да са завладяли сградата без съгласието и въпреки противопоставянето на собствениците. Никой от свидетелите не знаеше ищцата да е отричала правото на собственост на родителите, докато те са били живи. По-скоро дадоха сведения, че до смъртта всеки от родителите се е считал за собственик на сградата. Ползвали имота необезпокоявано до смъртта си.
Могла ли е ищцата да придобие къщата по давност след смъртта на родителите си?
Не беше възможно да придобие имота по давност и след тяхната смърт. Бащата на страните беше починал през 2005 г. При условие, че до този момент Добрина не е станала собственик по давност, то след неговата смърт собственици на сградата са станали майката и двете страни по наследство. Възникнала е съсобственост между трите.
След неговата смърт тя е могла да придобие идеалните части на сестра си по давност. Но при условие, че е превърнала държането на идеалните части на Боряна във владение, чрез извършване на явни, недвусмислени и непрекъснати действия, доведени до нейното знание. Обстоятелство, за което нямаше никакви данни, а впоследствие и доказателства.
След смъртта на майката през 2011 г. не беше възможно Добрина да е придобила по давност и притежаваната от майка им част от имота. От нейната смърт до завеждане на делото не бяха изтекли 10 години. Толкова време е необходимо според чл.79, ал.1 ЗС за придобиването на притежаваните от нея идеални части от сградата по давност.
Построяването на сграда в чужд имот и обитаването ѝ в продължение на над 10 години основание ли е за придобиването на сградата по давност?
Към исковата молба бяха представени фактури и вносни бележки за закупени материали и платен труд на работници за построяването на къщата. С тях Добрина целеше да докаже, че строителството на сградата е осъществено по инициатива, със средства и труд на семейството ѝ. Този факт не се оспорваше от моята доверителка. Но той нямаше и отношение към правата в собствеността. Към момента на извършване на строителството собственици на дворното място са били родителите на двете сестри.
Те не бяха се противопоставили на строежа. Напротив, имали са уговорки той да бъде построен от Добрина и съпруга ѝ. Като собственици на дворното място родителите не бяха учредили право на строеж в полза на Добрина. Ето защо, те са станали собственици на сградата, построена от ищцата по приращение. Съгласно чл.92 от ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея. Поради това, фактът, че Добрина и съпругът ѝ бяха построили сградата със свои сили и средства сам по себе си не можеше да установи придобивна давност.
Какво прие съдът?
Съдът отхвърли иска. Мотивите в решението бяха сходни с възраженията, които бяхме изложили още в отговора на исковата молба. Решението създаде безспорност в отношенията между страните, като прие, че претенцията на Добрина е неоснователна. Следователно, тя не можеше повече да претендира спрямо сестра си, че е индивидуален собственик на сградата на основание придобивна давност. Елементите на владението (обективен и субективен) не бяха се осъществили.
Този казус от моята практика, макар и приключил преди време, е напълно релевантен и към 2026 г., тъй като съдебната практика по тези въпроси остава константна.
Казусът попада в обхвата на т.нар. вещно право, за което можете да разберете повече в линка.
Важно: Ако сте в процес на покупка и има наследници или съсобственици на имота, предварителната проверка на всички факти спестява години несигурност и съдебни разноски. Тук може да видите как протича услугата „Проверка на имот“ и какво включва.
Често задавани въпроси
Само по себе си, неползването или непотърсването на едно наследство не води до загуба на правото на собственост. Собствеността обаче може да бъде изгубена, ако друг сънаследник установи владение върху целия имот и го упражнява явно и необезпокоявано в продължение на 10 години.
Да, но не е достатъчно само да ползва имота. Сънаследникът трябва да „обърне“ владението – т.е. чрез своите действия ясно да покаже на останалите наследници, че отрича техните права и счита имота само за свой.
В този случай претендиращият собствеността трябва да докаже пред съда, че е владял имота за себе си повече от 10 години и че това намерение е било демонстрирано спрямо другите съсобственици по несъмнен начин.
Професионалният път на адвокат Ковачева започва от РДНСК-Варна и преминава през Община Варна. В продължение на години работи като правен консултант в „AG Capital” АД - голяма инвестиционна компания. Това й дава възможност да натрупа необходимия професионален опит в областта на вещното (имотно) и административно право и през 2009 г. да започне самостоятелна практика. Като адвокат помага на гражданите и организациите по спорове с администрацията. Активно работи по казуси, свързани с недвижими имоти. Разглежда семейни, наследствени и трудови дела. Ангажира се със спорове между търговци или такива за неизпълнение на договори. В качеството си на адвокат дава консултации и осъществява процесуално представителство, както в гр.Варна, така и на територията на други областни центрове в страната. При въпроси се свържете с нея чрез онлайн формата за контакт или на телефон 0885308083.
Добавете коментар